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吊打小河云莊！拱墅雙地鐵河景宅地，容積率1.2！計劃6.14前出讓！
杭州市中心的買房人喜歡什么樣的房子？吉屋認為，答案一定是：1、地段靠近核心區，周邊界面不錯2、地鐵可以不坐，但一定要有3、學區看得到希望4、杭州以水為貴，最好有一線河景……這樣完美的房子很難找，但哪怕能戳中其中幾點，也是能夠迎來大火的！比如的濱運錦上灣、望小河云莊……本文，吉屋不聊新樓盤，來跟大家聊一塊新的宅地，地塊名為——上塘單元 FG09-R21/S2-01 地塊，這個地塊同樣戳中了以上幾個要點，未來或許能夠激起樓市精彩水花，買房人可以提前關注。就在最近（2024.3），地塊調整了控規，預計是準備出讓了！放大來看詳細：劃重點：容積率從2.7（普通高層）調整為1.2了?。?！1.2意味著什么？作為參考，小河云莊的容積率是1.7，建設的是洋房，意味著本地塊比小河云莊更加低密！可以打造墅類產品了！且這塊地已經定在6.14前完成出讓。下面來看詳細。
地塊介紹久違的上塘宅地地塊名：上塘單元 FG09-R21/S2-01 地塊詳細地址：拱墅區沈半路與樹人街交叉口（東至上塘河，西至沈半路，南至樹人路，北至善賢人家）。占地面積：約2.71萬方容積率：1.2早在2019年的時候，杭州市規劃局就已經對拱墅區上塘單元FG09-01地塊進行了控規局部調整，用地性質將商業金融用地調整為住宅、公園綠地，這就給上塘單元帶來了潛在的涉宅用地供應，也就有了本文主角地塊的現身。驚喜的是，吉屋在2021年讀地手冊中，發現該地塊榜上有名，說明是近期的計劃供地之列?，F在已經到了2023年，這塊地再一次被讀地手冊提及，到了2024年，規劃細致的調整了一版，想必這塊地終于是快要被安排上了。
地塊優勢分析一線上塘河景、3&5號線雙地鐵口
一、市中心、雙地鐵口上塘單元 FG09-R21/S2-01 地塊所處的拱墅區上塘一直比較低調，其實是因為這里這幾年的推地速度一直比較慢，且新房已經陷入斷供狀態長達1年多（上個新房是金茂首開國樾），所以人氣一直不高。但上塘近些年的拆遷工作較猛，目前大片的舊街區、店鋪拆遷基本完成，所以潛在需求一定是有的。本宗地塊位于3號線、5號線換乘地鐵站善賢站東南角，距離地鐵站直線僅約100米，地鐵出行便利！除了軌交優勢以外，項目周邊2公里范圍內，還有留石高架路、上塘高架路等，自駕出行的便利程度也不在話下。二、高教氛圍濃厚周邊學校云集，尤其是高校：杭州藝術學校一路之隔、浙江樹人小學約170米、國際關系學院約400米、浙大城市學院約700米、行知中學約800米、大關苑第一小學約900米、源清中學約1.1公里、杭州市文瀾小學約1.3公里、人民小學約1.5公里、拱宸橋小學約2公里等；（關于學區，新房無學區，且該地塊目前無片區劃分參考，根據就近原則，未來可能是人民小學或者大關苑小學）三、周邊3公里范圍內大型商業較多水晶城購物中心直線距離約1.2公里、遠洋樂堤港約1.8公里、銀泰百貨約1.8公里、新天地約2公里、橋西歷史文化街區約2公里等；其他如醫療方面，還有樹蘭醫院約1.8公里、杭師大附屬醫院（杭州市第二人民醫院）約1.8公里等。四、近大型公園、一線上塘河景距離大型城市綠肺：城北體育公園直線僅約100米（就在東面一河之隔）：上塘單元 FG09-R21/S2-01地塊，是真真切切的一線河景。從項目實景圖中可以看到：地塊緊鄰上塘河。從西湖時代到錢塘江擁江發展時代，水一直都是杭州的圖騰！基本上所有項目，只要邊上有條河，都會大肆宣傳，作為主要賣點！上塘河作為杭州最古老的運河，不僅促成了杭州的中芯——武林的形成，更蘊藏著深厚的歷史文化，是杭州市中心首屈一指的歸屬地。
地塊劣勢分析居住氛圍的豪宅感不強
一、界面一般南面是建材市場，隔壁是學校，北面是回遷房，周邊零零碎碎還有些老房子。雖然東南面是城北體育公園不錯，但遺憾在過河要從善賢人家北面或者五金機電市場南面繞過去，走走也要1公里。二、豪宅氛圍較差周邊高端小區少，離得近的僅善賢人家（而且還是回遷房），無豪宅感，且租客較多：還有，雖然周邊2公里范圍內商業綜合體挺多，但近距離的底商卻很一般，日常買菜如果想靠步行解決，則未必方便。對于一個買房成本較高的市中心項目來說，居住氛圍差，是很致命的弱點。
房價情況推測對于購房者來說，這塊地出讓價格會如何？未來銷售限價如何？才是最關心的話題。我們可以從往期項目中尋找蛛絲馬跡。周邊板塊：隔壁三塘新房限價4.7萬/平；橋西5.144元/平平；申花5.5萬/平；智慧網谷3.6萬/平……上塘板塊內：2018年1月8日，大家房產以27億元總價競得上塘單元PG08-R21-01住宅地塊，折合樓面價36556元/平方米，溢價率69.8%，自持比例5%。也就是后來的杭州大家（預計2021年年底交付），2019年高層售價4.81-4.91萬/平。金茂首開國樾2020年高層售價約4.86萬/平。而本地塊規劃低密，很可能價格在6萬+附周邊二手房情況參考：次新房代表為大家綠城金麟府和陽光城文瀾府。目前大家綠城金麟府掛牌均價約7.3萬/平，近月無網簽。陽光城文瀾府掛牌均價約6.5萬/平，近月無網簽。金麟府有綠城和大家的雙重品牌背書，會有一定的溢價，希望上塘這塊新地，也能夠迎來品牌房企，你期待這塊地嗎？歡迎評論區或者加群討論更多！ - End -
- 杭州市中心，雙地鐵口，一線河景，居住氛圍，銷售限價
