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土地供應驟減，限價變相抬升
2024年杭州土地市場的基本面可以用一句話概括：土地供應減半，限價變相抬升。今年上半年，杭州共掛地7次，推出33塊地，其中主城區土地14宗。相比去年同期，土地供應量縮減了51%，主城區供應縮減30%。自高層在“430會議”上提出“樓市去庫存戰略”后，杭州成為最積極響應的城市之一。5-6月，兩個月內僅掛出4宗地，供地量同比縮減87%，在全國排名倒數前五。
供地斷崖式下跌只是杭州土地市場的一個方面。另一個方面是限價變相抬高。自2017年啟動“土拍地價/新房售價”雙限價以來，杭州一直執行嚴苛的限價標準，新房限價長期低于周邊二手房價格，多數新盤存在30%-60%的倒掛套利空間。雖然表面上仍未放開新房限價，但實際上限價在不斷“變相抬高”。例如，5月底，杭州新上架了一宗位于濱江區西興板塊的住宅用地，新房限價53850元/㎡，相比此前同區域限價跳漲10%以上。官方解釋是容積率降低，地塊品質更高，自然價格也更高。
庫存動態清零，搖號浪潮再現
2024年杭州新房市場的基本面是：庫存動態清零，搖號浪潮再現。近期，杭州市的新房搖號成片售罄，這并非房企造假，而是杭州市公證處真實線上選房的數據。從2024年5月起，新房流搖率從75%下降至41%，也就是說，今年推出的10個盤中只有3-4個不用搖號。近10天內共推出1000套新房，有1萬人報名搖號。
一些去年無需搖號的板塊在近兩個月內再次重啟搖號潮，如云城板塊、三里亭板塊等。這只是現象的一面，另一面則是庫存動態清零。2024年下半年，杭州市主城區可入市樓盤約為27個，總待售7200套（包括已成交但未入市的新房存量）。剔除邊角料后，只剩3000套核心價值房源。根據當前成交速度推算，這些核心價值房源將在一個月內清零，總庫存將在兩個月內清零。
這種情況的出現不僅僅是因為有倒掛和不限購，更重要的是土地供應砍半和變相抬升限價，使得未來選擇更少、價格更貴，從而逼迫更多人現在進場購買。
二手市場觸底反彈，成交量突破榮枯線
2024年杭州市二手市場的基本面是：連續四個月成交量突破榮枯線。連續四個月突破8000套成交量，并預計6月將突破9000套。這意味著杭州市二手市場已經完全觸底，大幅下跌的可能性消失。當二手成交量越過榮枯線并逐漸站穩后，對整個樓市意味著什么？
簡單來說，新房倒掛套利空間夯實，新盤吸引力增加，從而推動更多人參與搖號購置新盤，這一連鎖反應使得整個市場進入正向循環。因此，我們可以預見杭州市將成為全國最先被救起來的房地產市場之一，因為這里有明確且穩定的新舊倒掛套利空間，加之政策調整帶來的購買力釋放，使得這一趨勢愈發明顯和強勁。
如果你仍對樓市有信心，希望將資產置換到更有價值和能級更高的城市，現在正是時候來看看杭州市！目前核心區域價值房源庫存僅剩一個月窗口期，機會稍縱即逝。
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