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掛牌很急
余杭區流拍一宗地后，拿出了眼下最好的地：萬眾期待的低碳國際未來社區，859573萬的起拍價，限價是3.61萬，沒有上調。 預計4月29日出讓。 掛牌很急，前段時間剛論證公示， 做了版新方案，做大了住宅供應規模，預示著供應節點的到來。 這是目前低碳國際未來社區的現狀： 真一點沒藏著。至少是住宅100%都拿了出來，指望一家開發能力強的開發商拿下。 為何很急，與流拍有關。 綠汀路做大做強，低碳國際未來社區來找回場子?？梢娪嗪紖^真的是有包袱（也缺錢）。 你看2023年余杭區的土地出讓金約400個億，一個季度100億，今年二季度就靠低碳國際未來社區就圓滿了。 一年也就四季度，下個季度再從其他地方找。 誰來拿地 你猜誰來拿。我猜兩個字的開發商。（尷尬不失禮貌的猜測） 大概率么，未來科技城的老面孔：綠城、濱江與華潤?；蛘呤墙òl、興耀這類很眼熟的開發商。 會有黑馬嗎？不曉得?，F在能知道的能叫黑馬嗎？也不能啊。 華潤看著很靠譜，即使綠汀路萬象城說要到2027年才能開業。 但華潤拿下杭珹未來中心后，北區華麗交付、南區也在路上，商業大平層也都建起來了。 綠城在城西也是老面孔了。這段時間綠城老是去蘇州拿地王，不知道還有沒有余糧重倉未來科技城。 建發倒是璞云、朗云都不愁賣?；鼗乜?，拿下低碳國際未來社區也有可能啊。城西科創大走廊，新中式風格很稀缺啊。 拿地總價會不會有百億。有可能，16%溢價以上就破百億。有兩家（以上）競拍，就很有概率了。 若是一家報名或者無人問津那么就很難。 但住宅占比很高，是誘惑到房企參拍的實質理由。
住宅占比很誘人
我們來看到低碳國際未來社區的商住占比。 在土地出讓須知中，810063萬是住宅，剩下微小的39480萬是商業。 孰輕孰重，一目了然。 住宅規模約38萬方，若是一年售罄，僅商品房貨值就超過130個億，尚未算上車位貨值。 做商業周期很長，沉淀資金很多，但住宅的貨值真的高。未來科技城盡管沒有前兩年倒掛多，但它的規劃、前景依舊很多人看好。 什么叫低碳，對購房者來說有點費解。但低是寫明了的，建筑高度是低的，容積率是低的。 住宅三宗限高都在60米以下，2.2容積率，那么基本上大部分都是17F以下的中高層，做成純改善戶型么，尺度感會不錯。 那么拿地的開發商會做什么戶型段，你得看誰來拿了。若是濱江和華潤來拿，大概率門檻很高。楓攬華庭戶型是185-226方、華潤&濱江云城項目是126-197方，有包袱的開發商做戶型還是想更上一層樓。 其他拿地的開發商可能會評估楓攬華庭的市場，甚至觀察調研一下杭珹未來中心南區的二手市場，再定方案。畢竟4月末拿地，不可能10天就出方案。 記得云啟之江的宅地方案就是出一半，再出一半，也有可能就看準未來科技城會宏圖大展，以未來定現在，就都做大戶型。 這就說不準了。
虹吸未來科技城
說不準歸說不準，買房的人會猶豫那是肯定的。 楓攬華庭限價也是3.61萬，規劃戶型面積段是185-226方，也是一個純改善住宅。 它的位置沒有楓汀云邸距離地鐵那么有優勢，但出自同一開發商，品質上有延續。 看好低碳國際未來社區的大戶型市場，也會親臨楓攬華庭。 所以楓攬華庭受到低碳國際未來社區的沖擊有限。只是說低碳國際未來社區若是上調限價，那對于楓攬華庭是重大利好。 而低碳國際未來社區倘若有140以內的戶型供應，那對杭州云城在售的項目、待出讓的宅地就有明顯影響了。 從低碳國際未來社區約38萬方的住宅規模來看，能想到開發商拿地后鋪天蓋地、鑼鼓喧天的宣傳，可能會虹吸未來科技城的新房市場。 當然不僅是新房市場，二手房市場也會有影響。低碳國際未來社區的住宅規模，即使套均200方，也有個1900套房子，絕對是攔路虎。 杭珹未來中心南區預計是在今年中旬交付，未來科技城大戶型的考驗來了。
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