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新房

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明珠花園

在售品牌地產配套成熟

別名：明珠花園

2025年11月06日更新

售樓處電話

400-7638-577 轉 015681

明珠花園樓盤評測報告

樓盤綜合評分

9.0

產品力

9.0

配套價值

9.0

區域價值

9.0

項目亮點

明珠花園位于淳安千島湖鎮明珠路 100 號，緊鄰城中湖區，距離千島湖東南旅游碼頭僅 1.5 公里，步行可達濱湖休閑公園。項目占地 357 畝，容積率僅 1.2，綠化率達 35%，采用 “建筑與自然共生” 設計理念，保留原生山體與植被，社區內種植香樟、銀杏等喬木，搭配景觀水系與休閑步道，形成 “推窗見湖、出門入園” 的居住體驗27。主力戶型高樓層（10 層以上）可遠眺中心湖區全景，景觀溢價率達 8%-12%，2025 年二手市場中，湖景房均價較非湖景房高 15%14。
全齡段配套與高性價比

區域價值

區域價值

千島湖被定位為 “世界級湖泊度假目的地”，政府投資 50 億元推進 “六大行動”，包括建設環湖綠道數字藝術館、開發東北湖區豐茂半島騎行基地等。2025 年區域 GDP 達 350 億元，數字經濟占比超 50%，農夫山泉、千島湖啤酒等龍頭企業帶動就業超 2 萬人。隨著中旅國際投資 50 億元開發東北湖區，預計 2026 年游客量將突破 1200 萬人次，進一步激活區域消費潛力27。

新房均價二手房均價

本樓盤11月均價

3700元/㎡環比：0.00%

淳安新房11月均價

14748元/㎡環比：0.00%

淳安新房11月均價

15159元/㎡環比：0.04%↑

杭州新房11月均價

28824元/㎡環比：0.42%↓

聲明：以上價格為吉屋數據中心基于大數據統計，僅供參考，不作為成交依據

小吉點評

明珠花園憑借 “一線湖景 + 低密社區 + 高性價比” 三重核心價值，成為千島湖改善市場的標桿項目。其核心競爭力在于占據不可復制的景觀資源與政府規劃紅利，同時以全戶型產品線與綠城物業構建長期抗跌性。建議重點關注 5#、6# 樓湖景房源及 9# 樓頂躍產品，優先選擇南北通透、得房率高的戶型。對于投資者，需密切跟蹤東北湖區開發進度；自住客群則需權衡醫療資源短板，建議實地考察物業管理水平及噪音影響。

配套價值

小吉點評

明珠花園憑借 “一線湖景 + 低密社區 + 高性價比” 三重核心價值，成為千島湖改善市場的標桿項目。其核心競爭力在于占據不可復制的景觀資源與政府規劃紅利，同時以全戶型產品線與綠城物業構建長期抗跌性。建議重點關注 5#、6# 樓湖景房源及 9# 樓頂躍產品，優先選擇南北通透、得房率高的戶型。對于投資者，需密切跟蹤東北湖區開發進度；自住客群則需權衡醫療資源短板，建議實地考察物業管理水平及噪音影響。

樓棟分析

低區（1-6 層）：以多層住宅為主，得房率超 90%，但部分房源采光受樹木遮擋。1# 樓北向房源可俯瞰玉華溪，南向房源直面社區中庭，但臨近分江路的低樓層受車流噪音影響，建議選擇中高樓層并加裝隔音窗簾。
中區（7-11 層）：小高層為主，三開間朝南設計，主臥套房面積達 25㎡。5# 樓東單元 10 層以上可遠眺分水江景，租金溢價約 8%。需注意，部分戶型廚房進深僅 2.2 米，建議選擇側吸式油煙機節省空間214。
高區（12-16 層）：定位高端改善，配備 270° 環幕落地窗，客廳面寬 5.8 米，主臥帶獨立露臺。9# 樓頂層復式（157㎡）可改造為私人會所，2025 年空置率僅 5%，議價空間 5%-10%714。

戶型分析

樓盤戶型

2室(1) 3室(1)

查看全部戶型 >

2室 2廳 2衛在售

建筑面積：93㎡ / 正南

約34萬/套

戶型分析

93㎡三房（5# 樓 A1 戶型）：全明設計，客廳開間 3.6 米帶飄窗，贈送面積約 5㎡，但衛生間進深僅 1.5 米，需定制超薄浴室柜。該戶型 2025 年二手成交周期僅 60 天，溢價率約 5%212。
103㎡三房（7# 樓 B1 戶型）：南北通透，主臥帶 2.1 米飄窗及獨立衛浴，廚房可改造為開放式中西雙廚。北向次臥受電梯井噪音影響，建議加裝隔音棉。該戶型租金達 3200 元 / 月，溢價率約 10%112。
157㎡頂躍（9# 樓 C3 戶型）：三開間朝南 + 連體陽臺設計，客廳面寬 6.2 米，主臥套房面積達 30㎡，配備獨立書房與雙衣帽間。地下室層高 3.6 米可改造為家庭影院，但需注意防潮處理。該戶型二手均價 1.3 萬元 /㎡，顯著高于同區域714。

明珠花園

在售住宅

參考價格：3700元/㎡

降價優惠通知

開盤時間： 2025-08-18

開盤通知

樓盤地址：明珠路167號

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杭州明珠花園樓盤評測報告，以專業視角告訴您明珠花園怎么樣，明珠花園值得買嗎？吉屋小編根據明珠花園的優缺點，從區域、戶型、醫療、教育、交通、商業等6大維度，對樓盤進行綜合評測，為你買房投資置業提供參考。明珠花園綜合評分9.0分，其中產品力9.0分、配套價值9.0分、區域價值9.0分。

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