近日,一些購房者發現,公積金利率下調后首月還款額反而增加了,讓他們感到困惑。其實,這是因為利率調整發生在還款周期中間,公積金中心會重新計算貸款的還款計劃。
具體來說,公積金中心會根據調整后的利率和貸款剩余期限重新計算貸款的還款計劃??傮w規則是,還款本息總額減少,總償還本金不變,總付利息減少。
由于利率變化發生在還款周期中間,因此需要單獨計算調整后的首期應還利息,根據調整前利率和調整后利率在當期時間內占用的天數,再結合貸款剩余本金進行分段計算并相加。
舉個例子,某客戶的公積金貸款剩余本金為1357708.50元,貸款期限為348期,已還9期,剩余339期。在2025年1月1日進行了存量房貸利率調整,調整前利率為3.1%,調整后利率為2.85%。
根據重新計算的還款計劃,該筆貸款在2024年12月第9期的還款本息合計為6016.35元,其中本金2502.47元,利息3513.88元。而在2025年1月第10期,利率調整后,首月還款本息合計變動為6109.30元,其中本金2611.31元,利息3497.99元。
可以看到,雖然首月還款額微增了,但總的還貸金額增加了92.95元。而在調整后的續期中,還款額將會比首月減少。
公積金中心表示,由于總的貸款本金不變,借款人無須擔心每月還款本金的變動。利率調整后,后續每期還貸金額均會低于利率調整前的本息合計。
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