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最近有不少人咨詢璞御棲湖項目是否值得購買。作為西湖區的地鐵盤，價格2.7萬元/平方米，對于剛需購房者來說似乎是個不錯的選擇。然而，深入分析項目的產品設置后，發現其主要戶型從110平方米起步，主力戶型為127和139平方米，這樣的面積段設置對剛需購房者吸引力不大。
項目客戶構成分析
盡管璞御棲湖項目首開時有158人登記，但仔細分析客戶構成會發現，杭州市戶籍的客戶就有48人。這表明在當前面積段設置下，客戶主要以地緣性客戶為主，外部客戶導入困難。以地緣性客戶為主，首開只有158人登記，還沒有售罄，這說明項目未來銷售可能會越來越困難。
其實，我有點不理解為什么在這么好的地段要做改善型的面積段配置。是為了吸引改善型客戶來銅鑒湖嗎？還是為了吸引養老客戶？之前洺川名著園做了大戶型賣得步履維艱，而璞御棲湖依然定位為改善客群。如果讓我來說，應該做剛需配置，畢竟主打“主城區最便宜”的概念，現在“主城區”三個字自帶光環。
戶型設計的市場需求
璞御棲湖似乎還停留在之前的產品定位思維里，但其實更多的項目已經在戶型上卷起來，比如建發云城之上。我最欣賞的是卷戶型，對于剛需來說，這才是真正提升室內居住感受的方法；而豪宅則應該多卷公共區域，兩三百平方米的室內面積，多一點少一點都不是問題。
以前的戶型比現在好多了，很多是通過偷面積實現的，一個是偷設備平臺，另一個是偷奇偶陽臺。比如德信在北部新城的云莊，就是通過把設備平臺改造后納入北房間，使北房間變成一個相對完整的空間。精裝修項目要實現這樣效果，會涉及到二次改造。二次改造會增加費用和施工時間，所以很多開發商并不愿意做，他們寧可多給幾萬塊中介費，也不愿意進行二次改造使戶型更好。
剛需盤的設計建議
最近我發現一個項目重新做到了89平方米3房2衛，該項目位于星橋，不具體說案名了。雖然是個洋房，但是可以看到明顯精裝修二次改造的痕跡。首先看下戶型圖吧，就是對北房間進行了二次改造。不再只是以前改造設備平臺（全贈送面積），現在改造的是陽臺（算一半面積）。這種改造好處是陽臺可以完全融入到房間，對剛需來說更實用。本質上它沒有偷更多面積，只是在設計時考慮了未來進行二次改造成北陽臺。我覺得很多不好賣的項目應該學學這種方式，使室內空間真實增加，而不是兩個陽臺傻傻擺在南面。
剛需盤要有剛需盤的覺悟，在保證功能性的前提下把總價壓下來。對于外圍項目，應鼓勵高低配，比如融信瀾天這樣的排屋+高層組合，高層價格便宜點吸引剛需，而排屋則提供改善另一種生活方式選擇，反正外圍不限價，可以實現高低配。另外應拋棄快周轉、標準化那一套，要善待土地，一地一議，做出不同產品。慢一點、好一點，是未來要走的路。
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