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新房價格需要重構?

來源:吉屋   2024-05-22 09:20:44
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新房價格需要重構 | 吉屋說No.888

近期杭州樓市最熱鬧的話題無過于勾莊、云城多盤的打折事件,涉及項目綜合優惠幅度頗大,至高已經超過50萬,一下子引爆了市場話題。畢竟此次涉及的板塊在杭州樓市中一直都具有較高熱度及流量。在某種程度上,隨著這輪市場優惠事件的出現,帶動了市場情緒的越發低迷,并不利于市場的整體穩定發展態勢,因此,對于市場的調控方,有必要進行持續跟蹤和應對。事實上,杭州新房市場的優惠情況并不是近期才出現的,早在年初,乃至去年,杭州外圍新房市場其實已經出現了實質性的優惠動作,以價換量。典型的比如臨安、富陽等偏遠郊區,價格早已不以地塊限價為絕對基準,部分項目實際上的優惠幅度超乎大家想象。不僅是遠郊,在一些近郊板塊,折扣賣房、送車位也早已成為了卷產品之后的一種潮流。沒辦法,卷產品在這些區域接近失效,大家都卷就等于沒卷,那么只能進入深水區,進一步通過價格優勢獲得市場競爭力。但這些近遠郊的率先觸發價格戰,其實在很長一段時間內并未引發市場太大的反應和情緒波動。原因在于這些板塊并不具備太強的樓市象征意義和引導,再者分化持續了數年,大家也普遍接受了遠郊、近郊弱板塊的市場冰凍,這些區域在價格上做文章幾乎也在市場預期之內。因此,無論從板塊的影響力還是市場預期,這些發起實質性價格優惠的板塊及項目并未引起太多波瀾。但本次勾莊、云城不一樣了。曾經是各價位的流量、熱度頭部板塊,它們的大舉加入,速度之快力度之大出乎市場意料,標志著杭州樓市的調整已經進入了新的階段,所以必然引發強烈的市場關注。雖然客觀的去看待這兩個曾經流量板塊優惠事件,事情可能并沒有那么驚悚。比如勾莊越秀,本身價格優勢就不大,相較于板塊核心區,限價僅便宜了兩千出頭,小缺憾在當下的市場環境下卻顯得尤為的多:地段外圍、品牌一般、非TOD車輛段及其復雜的交通動線、距離地鐵站點遠、產品不夠卷等等?!麇\海棠實景圖 | 攝影:KE在錦海棠的全面沖擊下,競爭力根本不足,加上板塊目前供應過于充分、二手價格回歸理性,整體必然讓這個邊緣項目承壓,在價格上動刀難以避免。最后要在價格上動刀,在深層次其實更說明了新房價格體系的梯度缺陷。

說白了就是限價沒有足夠和綜合地段匹配起來,當回歸房住不炒時,需要新一輪的價格再匹配,最后我們看到了這輪再匹配是由市場化的力量在推動、矯正。包括這次的主角——云城項目,以及杭州外圍早已陷入焦灼的遠郊、近郊弱板塊也如此。舉例云城,不同項目之間看似都是云城,實質上區別卻不小,地鐵距離、地塊周邊界面、不利因素、配套便利性等都有明顯差異。最后的限價卻無比的統一,這就導致,不同項目之間必然出現性價比、價值的高低,導致項目熱度的劇烈分化。其實早在云城開發初期,這樣的現象就存在:杭與城、濱江楓系列項目因為綜合地段的不同,就曾上演過熱度的劇烈分化,熱銷與慢銷共存?!鳁鞔湓栖帉嵕皥D | 攝影:KE只不過彼時,市場還沒有到今天的地步,相對慢銷也能用時間換銷量快速完成,最終也無需考慮價格調整這一最后的無奈之舉。但現在完全不一樣了,一是新盤項目之間的地段差異被再度擴大,二是存量供應及潛在供應更大,三是市場整體謹慎。共同作用下,便引發了這輪市場主動發起的價格大調整,經此一輪,云城的價格梯度才變得更合理、更貼近市場。一個板塊內,不同地塊之間尚且有如此巨大的價值差別,何況是全市范圍內的價值差異。在寬泛的限價指導下,現實中的真實價值梯度事實上被大范圍的模糊,云城即是一個典型。更具代表性的還有城市價格梯度:遠郊、近郊、核心區之間的價格梯度,杭州主流剛需地段限價起步就是兩萬+,剛改3萬,核心區卻僅僅4萬起步,豪宅至高不過6萬+。再對比下二手梯度,1萬+、2萬+、3萬+、4萬+、5萬+、6萬+、7萬+、8萬+、9萬+、10萬+、11萬+,乃至到20萬+,梯度異常的精細化。一個是調控的價格梯度,一個是市場價格梯度,兩者之間有聯系,但聯系不大也不精細。在很多時候,往往是剛需貴了,改善便宜了,豪宅低估了,在很大程度上推動了這輪杭州新房市場的超級分化。

誠然,限價對于平抑市場波動效果顯著,但站在今天看,該變一變了,需要更為精細化。到了今天,過分扁平、一刀切的限價,已經間接導致了很多的勾莊、云城、近遠郊新房優惠事件,而這種事件已經不利于市場信心的修復和市場平穩發展。運行了這么多年的限價,是時候及時進行一輪修正了,往更精細、甚至更市場化的方向進化。如果需要限價衍生品——倒掛帶動市場,也不妨把一些沒有倒掛的弱勢板塊和地塊以更接近市場化的定價進行指導。就像錢二,一個板塊內就該梯度分明,價格符合市場邏輯和常理。這樣既可以讓更多的還愿意留在樓市、參與樓市的購房者,以更貼近市場的價格買到心儀的房子,也敢于進入市場,而不是猶豫不決、生怕新房都買貴。同時也就不會出現這樣、那樣的驚爆標題。好在杭州樓市的操盤手正敏銳的反應過來,也正在讓定價更市場化:近遠郊、非核心板塊的不限價。不過我們更希望市場化定價主導樓市價格的進程能夠加快、再加快,不再僅限于外圍市場. -END-   文/KE  編輯/KE 本文僅代表作者個人觀點。本文相關內容不排除因政府相關規劃、規定及開發商未能控制的原因發生變化。以政府部門最終批準文件圖則、(商品房買賣合同)及附件等協議為準。開發商保留對宣傳資料修改的權利,敬請留意最新資料。本文面積如無特殊說明均為建筑面積。| 今日公示樓盤 |板塊樓盤名面積價格套數湖墅頌映傳麒府2055500084良渚錦海棠123-1393120075金沙湖御湖境1393819731 2024杭州樓盤圖(5月版)贏取條件:留言,且被移入精選、點贊數超過5請加吉屋個人

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