樓市還有最后一輪周期？！

土地市場與新房樓市

4月過去，傳統意義上的“樓市小陽春”結束。土地市場和新房樓市在3-4月并不“暖洋洋”。土拍方面，未科低碳地塊0溢價由建發低調拿下，而錢二六堡地塊則被擱置。在新房樓市中，國際莊和云城不止一盤降價，降幅不小。尤其是近郊剛需和剛改指標板塊價格的失守，意味著新房樓市的調整已經進入新階段。很多人將這歸因于二手房倒掛消失以及破發，導致他們紛紛涌向新房市場。而在二手房方面，截至4月30日，有7805套成交，網簽過程持續整個月，成交量基本維持在8000左右，與3月相當。成交量的漲跌比仍然保持在3.14新政后的20：1，總體來說，市場在旺季通過大幅度的降價來換取成交量，這才勉強達到合格水平。

樓市調整的開始

總體來看，除了熱點盤外，整個市場的上中下游都在通過降價來增加成交量。這只是深度調整的開始。去年10月26日的新政可以看作是前菜，而今年3月14日的新政之后才開始進入正餐。網上充斥著“比高點跌150w”、“200w”、“老破小腰斬”的哀嚎，只有當開始大幅度跌價時，人們才會感到震驚。市場情緒變得極度悲觀，出現了“房地產終局已至”、“最后一輪周期”、“城市化定型”的言論。有人甚至提出“賣了租一生”、“剩一套住到養老”、“趕緊變現逃”等觀點。這引出了一個有趣的話題，即現在是否是樓市最后一輪周期。

城市化與房地產周期

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在人口流出、全無產業和特色經濟逐年老齡化加重的三、四線城市，以及邏輯、數據的基本趨勢來看，樓市調整并非08、15年那種固定資產投資的小周期，而是房地產大周期碰上宏觀經濟的下行。隨著經濟四層嵌套周期的發展，外向經濟來到瓶頸，“投資驅動、地租經濟”的問題長期未得到解決，形勢緊迫，模式和驅動方向需要進行深度調整?，F階段，保留下來的核心城市處于不崩潰的狀態，而不是不會下跌。以杭州為例，筆者認為至少還會有一輪樓市周期。對于這個問題，關鍵在于“密度”這個詞。密度從居住需求到產品形態再到城市風貌都起著至關重要的作用。目前，中國城市高密度模式的形態尚未普及到大多數人，這意味著還有一輪周期在未來等待著我們。

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