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買與賣，新政后的決斷 | 房叔問答No.270
從2018年至今，5年多來吉屋網每天為購房者提供一對一的咨詢服務。一周一期，精選購房者典型問答的欄目“吉屋網問答”，已是第270期。從上周開始，一對一的服務正式升級，關注“吉屋網說”，歡迎在每周二上午8:30，與吉屋網相約?！都菥W問答》第270期新政后的決斷
問題1：全部放開，紅盤是不是更難搖了？
紅盤肯定更難搖，尤其限購徹底放開之后，釋放出大量本地高社保乃至頂格社保房票。紅盤拼社保將是常態，熱門項目未來頂格社保才能保證入圍。這些紅盤還有倒掛，或者說還有一些獲利空間自然重要，而更重要的是他們更為安全，無論是保值避險需求，還是正向置換需求，都會追求。
問題2：紅盤如果不用想了，像我們當中這些高預算的，吉屋網是什么建議？
高預算的，耐心關注非頂級高價紅盤的搖號機會，雖然也會很難機會也不多；同時可以積極關注中等價位熱門樓盤的搖號機會，譬如玉珊瑚、向云曉著里、望云璟晨府、建發低碳地塊等等，即使難度會增加、機會也會減少。依然建議堅持寧缺勿濫。
問題3：如果還是看高總價房子的機會，新房又難，能不能考慮二手房？
二手不著急，至少應該等之前市場高熱時期的這批熱門項目，交付高峰過后，再行考慮。再次強調，沒有反彈，所以不用著急。
問題4：吉屋網你說不會有反彈，那么會不會很快就穩住了，是不是需要抓緊時間？
既然沒有反彈，你們這樣保值為主的訴求，不需要抓緊時間，而是需要耐心，甄別清楚的前提下，積極參與相對保值無憂的優質項目即可。個人判斷這一輪經濟回暖，需要一些時間，而杭州控制供應量要反饋到市場，也需要時間。因此，即使我們保持樂觀積極的心態，對國家經濟、杭州操盤和發展都有信心，也同樣有充分的入市時間和機會。
問題5：如果考慮高總價的二手房，我們當中有幾個都很鐘情于奧體，能不能淘？
奧體能淘，但不用太著急，至少應該等到亞運村集中交付之后，再觀察幾個月，結合到時候的經濟復蘇狀況、杭州供應控制力度，再行決定入手時機。
問題6：如果說可以淘，能不能委托你幫忙淘？
這個有點難，可能對很多人來說，有信任又給錢是個好業務，但個人理念關系，這錢不好掙挺累的是個辛苦錢，可以堅持初心做好買房路上的自己人，但最終的砍價、下定還是要你們自己來，篩選房源和指導的服務有，收取辛苦費。不著急，等能淘的時候再說。
問題7：對學區房而言，會不會更早穩??？我們當中有落戶考慮學區的，要不要盡早下手？
對學區房肯定有利，但也不會很快見底回暖。至少從我這里一對一咨詢的情況來看，雖然我沒空做這個統計，但感受是很明顯的，那就是類似你們這群人的保值和正向置換訴求，才是主流，數量上遠勝學區房訴求。另外一點，學區房數量龐大，但需求釋放卻是細水長流。因此，同樣不建議著急，根據自己需求來，著急的等夏天淡季之后再淘不遲；不著急的，先解決保值問題，將來再置換學區房。
問題8：如果是三五百萬中檔預算的，吉屋網有沒有什么建議？
中檔預算的，前面有說到，關注均好性強、保值大體無憂的熱門項目，耐心搖號。在主流粉盤板塊二手性價比大幅度貼近，乃至部分超越新房的情況下，應該選擇板塊標桿、有品質溢價的項目搖號，同時耐心觀察二手走勢。
問題9：如果是養老打算的，吉屋網有沒有什么建議或者推薦？
養老，不是特別急的需求，同樣建議先解決保值問題，耐心擇優搖號，將來適合自住養老自然最好，不是最契合的將來再置換不遲。
增加幾個其他粉絲集中關注的問題。10：近郊磨底、遠郊探底將繼續。原因其實上面已經有所表述。杭州供應量的控制，一要看力度，二有滯后效應，三有高熱時期大批量交付的壓力，因此短期市場并沒有非常樂觀，更沒有反彈。
在經濟見穩的情況下，也需要等待杭州控制供應量的效果顯現，以及高熱時期大批量二手入市消化之后，市場才能真正企穩。剛需剛改訴求，盡量甄別樓盤的產品力和性價比，擇優搖號，即使這些較為優質項目搖號難度會增加，也應該保持耐心。
11：正向置換窗口期怎么理解。新政短期效應一定有，潛在需求大幅度增加的情況下，至少市場活躍度會增加，有正向置換可能的，一般都建議積極把握。
12：咨詢數量頗多的頂格社保保值訴求，建議務必耐心搖。尤其高預算頂格社保，求最好。優化供應不會影響核心區優質地塊的出讓，反而會能出盡出，畢竟這部分是供不應求的。在不用過于擔憂踏空的情況下，即使后市存在限價放開的可能，也應該是優化而不是一次性全部放開，這樣更有利于大局。
13：杭州優化供應，高總價搖號難度加大，但除了搖號、二手之外，還可以重點關注一下后續土地出讓情況，近郊低密地塊應當會增加，如果有優質產品，可以作為平替選擇。
14：新增極多的一類咨詢，外地新增自住兼顧保值的中高預算，但沒有社保優勢乃至沒有社保的粉絲，同樣重點關注新增低密供應，選擇兼容性強（通勤和產品類型能夠覆蓋最大數量真實居住需求）、能夠穿越周期的優質產品；
15：房子該不該賣的問題之一，核心區優質資產，自己又不善于折騰的，求穩保留；
16：房子該不該賣的問題之二，普宅，遲早要出的，傾向于早出，其中判斷的主要標尺，是后續能否跑贏資金成本，簡單計算方法是保守的實際到手資金的收益，能不能跑贏房價漲跌+租金收益-貸款利息；
17：房子該不該賣的問題之三，遠郊，早出，能正向置換盡早操作，不能也止損。
18：房子該不該賣的問題之四，老破小假如租售比能達到或接近3，自己拿到錢又沒有太好去處的，可以考慮保留。另外，咨詢極多的原拆原建，任重而道遠。
19：房子該不該賣的問題之五。短期自己房子的房價漲跌，除了關注板塊新增新房供應，需要重點關注高熱時期的交付量，這批交付中預期掛牌量都較高，高的甚至可以達到10%上下，對短期市場的沖擊甚至比新房更嚴重。
20：不少想要正向置換，心態又保守的咨詢，如果有資金騰挪余地，建議積極參與優質新房搖號，搖中的情況下再行處置較弱的資產。假如你所搖號的區域沒有房產，還能享受首貸優惠。這樣，既不影響你保守的心態，也能積極去抓一抓優化資產的可能。
21：上?？赡芊砰_對杭州的影響，肯定會有但不嚴重更不致命。
以上就是我對你們提出的問題的解答，希望能夠對你們的購房決策有所幫助。感謝你們的關注和信任，祝你們購房順利，生活幸福。
- 新政后、購房決策、紅盤搖號、高預算選擇、二手房考慮
