.png)
杭州樓市“地王”再現
“地王”對杭州來說，似乎是一個很久遠的名詞了。特別是“樓面價地王”，杭州的歷史記錄要追蹤到2016年的綠城鳳起潮鳴地塊（45368元/㎡），距今已經有近8年沒有被打破。即便是“總價地王”，也要追溯到2019年的IFC地塊（總價132.6億），已過去近5年。就在一個月前，蘇州、廈門、寧波三座城市同日刷新了土拍地王紀錄。而與之形成巨大反差的，竟然是杭州！兩天后的杭州土拍，居然有2宗地塊出現了“流拍”，對現階段的杭州樓市信心來說，打擊可不小。直到這個時候很多人才反應過來，杭州好像已經很久沒有刷新地王紀錄了！杭州之所以這么多年沒有刷新地王紀錄，特別是樓面價紀錄，主要原因還是新房限價限制了開發商的想象力。新房只能賣6萬+，樓面價怎么去突破4.5萬呢？但是，杭州現在也確實很需要一個“地王”，重振樓市信心！別急，這次可能真的有希望了！就在今天上午，杭州市規劃和自然資源局公示了“蔣村文新單元XH030203-01地塊”的規劃調整報告。
蔣村宅地的優勢分析
嚴格來說，本次調整其實是一次“商改住”，但鑒于蔣村板塊目前不缺商業也不缺商務辦公樓的現狀，這樣的調整也不算過分。畢竟本次規劃調整，原商業商務地塊除了調整出宅地外，還有一宗教育用地（初中）和一宗公共服務/社區服務用地。這對周邊居民來說算是增加了配套，總比空著長草的商業商務用地要好。當然，我們今天要關注的是本次新調整出來的宅地，畢竟它太優秀了！優秀到讓我們看到了它身上的“地王氣質”。首先是蔣村宅地的區位優勢。地塊位于蔣村單元核心區域，它的隔壁是西湖區文體中心、杭州市公安局西湖區分局等，可以說，這里是西湖區重點打造的行政文化中心。蔣村宅地往南400米，就是杭州除西湖以外最有名的旅游名片之一的西溪濕地。而西溪濕地的北門就在附近，未來這里的業主飯后就能前往西溪福堤散個步，這樣的環境和生活氛圍足以媲美西湖邊。作為杭州少數幾個互聯網IT企業核心板塊之一，蔣村最不缺的就是高能產業+購買力。蔣村宅地北側一路之隔的中節能首座，曾經是菜鳥的總部所在地，直至其自己的總部大樓建成。中節能首座目前還有51信用卡等獨角獸企業，板塊內還有滴滴等頭部大廠分公司。蔣村板塊的另一大亮點是文教氣息濃厚，浙大紫金港校區、學軍中學紫金港校區等都在板塊內。西湖區作為一個教育強區，蔣村的中小學資源也是一大優勢。蔣村宅地隔壁一起調整出來的18班初中，同樣值得期待。交通方面，蔣村核心區宅地的條件自然不差。杭州黃金地鐵線19號線西溪濕地北站，距離地塊僅數百米的步行距離。如果愿意多走幾步，沿著東側的崇仁路往北900多米就是5號線浙大紫金港站。地塊北側是文一西路快速路，往東一點就是紫金港快速路，開車出行也十分便利。商業配套上，龍湖西溪天街、西溪銀泰城等都在附近。這樣的配置，難怪蔣村一直是杭州樓市最熱門的板塊，而本次調整出的宅地，更是占據了最核心的位置。
蔣村宅地的潛力和展望
看到這里，可能有很多人會跳出來反對：就算區位再好也只是蔣村吧，又不是武林、錢江新城這樣的一線板塊，談何“地王”呢？沒有錯，蔣村確實算不上杭州的塔尖板塊，二十年前甚至還是農村。不過，之所以說蔣村宅地有“地王氣質”，絕不僅僅只是它所處的板塊，還有它的規劃指標足夠有“魅力”！根據規劃公示，蔣村宅地總用地面積約3.55萬方，大小中規中矩。最亮眼的是，它的容積率和限高分別只有——1.01和15米！沒看錯，這是一宗低密宅地，而且15米的限高注定只能造4-5層的住宅。未來該項目極有可能做出4層的上下疊產品，甚至還會有排屋！1.01的容積率在郊區應該很能理解，但在蔣村這樣的比較核心的板塊，確實屬于罕見級別了！如果再加上一個西溪濕地呢？這簡直是極品了！地段核心、交通發達、緊鄰5A景區、商業繁華、產業密集、容積率極低……這樣的產品，似乎找不出什么大缺陷了。如果硬要說一個，那么附近的蔣村花園、西溪花園等都是回遷房，缺少一絲絲豪宅的聚集感。當然了，能不能出地王，最關鍵的還是看限價。蔣村低密宅地的限價，其實是有參考的。早幾年蔣村板塊有一個頂級紅盤——中杭府，它的疊墅限價大約是6.2萬/㎡左右。不過，新的蔣村宅地與中杭府又不能完全類比。首先是產品，中杭府雖然有疊墅，但它屬于高低配，整盤容積率達2.4。而蔣村新宅地的容積率只有1.01，是一宗純粹的低密宅地。其次是地段，中杭府位于蔣村板塊的最邊緣，與繞城高速、留石快速路互通相鄰。這與蔣村核心宅地的條件是無法相提并論的。既然地塊規劃指標更優，區位條件更佳，那么我們就能大膽猜測，這宗新地塊的限價有沒有可能突破7萬/㎡。如果保留建排屋的可能，那么它的限價甚至可能更高。單價突破7萬/㎡，等于超出了現在錢江新城6.98萬/㎡的最高限價，出現地王就完全有了可能性。更重要的是，現在杭州的土拍已經不設溢價率上限了，開發商只要保留2萬/㎡的建設和利潤空間，樓面價就能達到5萬/㎡。這不就輕輕松松就刷新鳳起潮鳴地塊4.5萬/㎡的紀錄了嗎？
- 杭州樓市，地王，蔣村宅地
