.png)
二手火熱，新房低谷，兩者互為冤家？| 吉屋說No.885
4月即將結束，杭州土地市場3.29、4.16兩次土拍都不盡人意，在等待4.29世紀城、錢二、未科低碳國際社區寶地絕地反擊； 新房市場在沒有紅盤激活的情況下，優等生也不過是回到搖號這條紅線上； 二手房截止4月23日成交5768套，進入保七爭八程序，但大概率會低于3月8500余套的成交量； 這就是目前房地產三級市場的全貌。 那和我們最息息相關的二手房、新房的走向到底是更割裂、拆臺還是互補？ 換句大白話：新房核心區的好賣，郊區難賣，有學區預期的依然緊俏，二手房是相反還是相似？二手房是不是在搶新房的客戶？
從三個方面來驗證：
第一、成交量。
3月杭州二手房創造了近12個月的最好成績，新房恰好是近12個月成交量首次被二手房反超的唯一一個自然月。 為什么會這樣？ 新房政策上的空窗期，加上目前的購買主流邏輯首選穩定性好、避險性強，甚至有明顯倒掛的核心板塊； 而這些關鍵點上，恰恰又是新盤供應相對稀缺的細分市場，導致市場平淡，購房熱度下降； 二手房則恰恰相反，在3.14新政對二手房需求端的放開、以價換量的大幅價格調整、以及學區房需求旺季的疊加刺激作用下，3月成交量確實迎來了一次波峰。 在市場走向的供需平衡上以及最后反映的成交量上，新房二手房確實大相徑庭，政策的刺激作用挺明顯。
第二個方面，買房就是買地段，看看板塊：
從板塊來看新房、二手房互相影響更大：一種是核心板塊： 特別是供不應求的改善板塊+頭部板塊，比如主城的申花、濱江、文暉、三塘、城東，以及頭部流量的第二、第三中心錢江世紀城、未來科技城核心等板塊； 由于新房的供不應求，甚至沒有供應，一旦有價格松動，二手房就能跑量。 核心板塊往往多是高倒掛板塊，新房供應注定是最佳選擇： 比如：3月紅盤諸如朗云、棠前文棲府、玉珊瑚、綠汀春曉、疊映里、河頌映像府、璞云7個樓盤，入圍搖號人數合計就有1.5萬，占了整個3月份搖號人數的8成以上。 核心沒有新盤供應板塊，二手房成為市場成交主力，就以上的這7個3萬+板塊，3月二手房成交合計超過約660套，占整個杭州成交總量接近十分之一的份額。
第三個方面：看學區房。
在市場弱周期，學區加持的學區房雖然不能保證獨立行情，但流量、流速托底的作用異常明顯。 比如：3月八區二手房成交前二十的住宅小區中，學區房小區就占了四分之一。 如：文理小學的學區房自在城成交了32套，安吉路新天地校區的萬家星城成交25套，保俶塔申花校區的西城年華成交了22套。 另外，錢學森學校的學區房—海潮雅園成交了16套，競舟二小的學區房成交了15套。 榜單外：觀成武林的學區房成交了22套，文一街小學的學區房成交了29套，文三街小學的學區房成交了18套，采荷一、二、三小，三所學校的學區房成交76套，加上下定量，單月破百。
- 二手房
- 新房
- 成交量
- 板塊
- 學區房
