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杭州樓市大轉向！2024年竟有46個低密項目 | 吉屋說No
共7盤預售公示、登記，列表見文末↓
土地市場既是房地產的前端市場，也是反映新房市場走向的晴雨表。
前幾日，杭州土拍揭示了杭州樓市基本走向：房企拿地更謹慎，沒有安全緩沖價格空間地塊堅決不拿，結果大家都知道：限價區全部以底價成交，非限價由城投兜底；
如果換個角度擴散思考一下，是不是非搖號熱點區域、預期流速慢的土地會被擠下土拍“牌桌”，以后成為開發商和購房者鄙視鏈上的一環？
比如如今：相對優質的3萬＋云城非核心區、勾莊新房都開始走高中簽率的路線，再外圍的2萬+的樓盤流搖、甚至送車位都成了常規操作……
如果按照新房趨勢反推土地市場，在主流的高安全型和高流速操盤觀念下，這種擔憂不無道理。
那這種趨勢怎么改變？
房地產在逐漸回歸市場化后，第一個遵循的規律就是：供需關系決定市場走向和價格體系。
今年杭州的供應端：結合2024年市級和各區讀地手冊，略微統計，僅涉宅用地總體量就約1400萬方，與2023年包含商業的土拍總量持平；
換句話說：單算住宅供應，2024年土地計劃甚至超過去年杭州排名全國唯二的商業+涉宅用地總量的三成，可以想象供應量得是多么大。
而需求端，今年可以判斷為杭州近8年來房企購地、購房者買房最謹慎的一年。
在新房流速放緩，房企拿地謹慎，但是又要保證土地有序出讓的前提下，土地市場多出低密地塊，用產品類型調整供需，非常必要。
特別是近遠郊板塊，轉供過與求的高層，變為需求比較旺盛的低密產品類型，對供需平衡的現實意義巨大。
比如：一塊近郊地塊容積率由2調到1.5相當于降低了四分一的供應量，再加上低密項目的面積普遍比高層大20-30%，相當于總供應套數縮小了三分之一，而由于低密地塊地價上升了20-50%，總的土地出讓金并沒有多大影響；
而且由于產品稀缺，也容易契合當下改善為主的需求，畢竟城市居民普遍都擁有一個有天有地的低密夢。
就供需角度和目前主流購買力為改善客群，以及產品稀缺帶來的流量，可以基本判斷低密可以作為短期土地調控的有效工具。
今年出地情況也基本證實了這個情況：一是降容是大勢所趨；
僅杭州讀地手冊48宗，有18宗的容積率低于2.0，占比達到了近38%，這在已往是很難見到的。
其二、純低密占比維持高位，2022年杭州容積率低于1.5涉宅用地總共有22宗，2023年及今年規劃出讓地塊增加到37宗，多了近60%；
而且限墅令取消后，1.0以下的超低容積率的宅地也會逐漸增加。
那我們看看2024年大致有哪些容積率低于1.5的純低密地塊……
主城區核心是低密地塊的準絕緣體，每年供應量都屈指可數，比如說當年的江南里、宜和園合院，2023年的小河云莊，哪一個不是當時的購買熱點？
那么，今年主城中心有哪些期待，已出讓地塊中有即將首開的霞映錦繡里、上城金茂府。
霞映錦繡里就是原民生藥廠三塊住宅之一，位于湖墅板塊，與大悅城隔河相望，容積率1.3，為洋房+疊墅產品組合，全盤限價6.51萬/㎡，其中洋房戶型面積約195方-265方，疊墅約285方-325方。
上城金茂府項目為丁橋桃花湖板塊唯一純低密疊墅項目，位于桃花湖西面，桃境滿園里東面，離丁橋天街約400米。容積率僅1.1，規劃了16幢4F的上下雙疊排，總戶數是156戶，戶型面積192-278㎡，限價4.76萬元/㎡，門檻套均約910萬+。
收錄在《2024年杭州讀地手冊》待拍地塊有善賢地塊，位于沈半路，城北體育公園上塘河以北，是地鐵3、5號線上蓋項目，容積率1.2，比上城金茂府略高，總建筑面積約3.2萬方，可以做疊墅項目；該板塊近幾年無商品房土地出讓，參考棠前文棲府高層4.78萬，頌映傳麒府高層限價和霞映錦繡里低密之間系數大約在1.2之間，善賢限價約在5.1-5.6之間；如果把起步總價控制在1000萬以內，稀缺的產品類型還是有熱度和市場的。
待售的還有安樾杭璟府，即將在5月開盤的，項目容積率僅1.4，戶型面積190-280㎡，限價43960/㎡ ，主打雙面環河，一線大運河景觀。
還有位于打鐵關地鐵站附近，去年9月出讓的濱海悅融文暉低密商住地塊，容積率不到1.2，限價6.39萬，妥妥的城中心低密住宅！遲遲未能面市，也是值得期待的位置和產品類型。
西湖區是主城低密類項目供應的重點區域，今年上榜西湖讀地手冊低密重點是龍塢和雙浦板塊；
龍塢地塊位在售的月隴云嵐、溪映聽廬項目北面，總建筑面積僅3.12萬方，容積率1.1，體量遠小于上述兩盤， 容積率持平，是龍塢最近2年第四個疊墅項目地塊。
另一個是雙浦車輛段涉宅混合地塊。
按照控規地塊包含住宅、公園、公共服務中心和體量不小的文化服務與商業設施，地鐵6號線雙浦上蓋+配套的疊墅項目，如果限價在4萬內，加上西湖區劃和產品類型差異化，確實挺香的。
目前西湖區在售的低密項目有小和山板塊的映宸里；容積率1.5，高層+疊墅的高低配形式，疊墅戶型面積198-224㎡。
龍塢兩兄弟：背靠茶山的月隴云嵐即將加推建面約210-348㎡茶隴疊院；溪映聽廬目前在售戶型面積段約200-260㎡。
余杭區三宗，一是，閑林流拍的容積率0.8低密地塊今年還是有望再次上架。地塊與詠溪云廬僅運溪路一路之隔，盡管有本身有地形、土方等因素制約；但同時也是“禁墅令”取消后，杭州第一個容積率低于1.0的稀缺純排屋類地塊，不失為一塊可操作的地塊，看后續具體指標如何調整了。
良渚總建筑面積超8.8萬方，容積率1.2的低密地塊，位于莫干山路疏港路交叉口北面。周邊河道縱橫，環境優勢明顯，且步行可達浙一醫院良渚分院，永旺夢樂城等商業配套也都不遠。
原倉前車輛段上蓋地塊，容積率1.3，作為雙鐵上蓋的19號線苕溪站旁，超大型綜合性未來社區用地，離云城核心約4公里的距離，確實適合打造離塵不離城，且對周邊配套成熟抗性不算太大的低密地塊。
目前余杭區是杭州容積率1.2的低密疊墅的集中供應板塊，云檐里、和悅清暉園、曜珹里、詠溪云廬，以及瓶窯的溪攬星院，都做了四層疊墅；目前在售面積段分別是144-179㎡，約190-240m2，140-186㎡，200-300㎡，140-180㎡。
在售低密項目還有閑湖城琥珀灣純排屋項目，戶型面積248-288㎡；以及容積率1.5的7層洋房項目和著薇棠軒，戶型面積約107-139㎡；瓶窯雲溪里還是現房銷售，在售戶型面積段為255-352㎡的法式排屋。
上了《2024年蕭山讀地手冊》的純低密地塊就兩塊，分別是聞堰和臨浦；
聞堰地塊位于地鐵4號線南延浦炬街站約200米，一站浦沿，三站錢新，五站濱江寶龍，且地塊背河面山，離江邊僅約600米，確實符合低密的景觀底蘊，而且作為1.3的疊墅項目8.7萬方并不算小。
可規劃排屋、合院產品的臨浦地塊容積率1.01，總體量有19.5萬方，如果套均200㎡，可以做1000戶，很夸張了，相當于把當地地緣性高端改善需求，全部容納。
錢塘區三大板塊金沙湖、東部灣新城和江海新城今年都有低密宅地出讓計劃：
金沙湖是今年1月底馭遠拍得的沿河項目，容積率1.2，僅規劃了36套疊墅，戶型面積約286-364㎡。不限價地塊，但大概率套均門檻也要超1200萬了。
下沙東部灣新城板塊，錢塘江旁三兄弟地塊已經掛牌，計劃將于5月14日土拍，容積率1.01，特別是南面地塊為一線江景地塊，三合一的總建筑面積約9.8萬㎡，可打造為排屋、合院純低密項目。
大江東江海之城兩宗，一宗在河莊，位于江東大道與河莊路交界。西北面一個路口就是杭州高級中學錢塘學校，東南面距離地鐵8號線河莊站約1公里，出讓面積51畝，容積率（擬）1.0-1.5。另一宗在星央悅府西邊隔河相望的沿河地塊，容積率（擬）1.0-1.5，非常適合打造河景低密項目，大江東的高層供應太充足了，希望這兩塊地都能以1.0排屋合院低密容積率上架。
臨平一共有四塊容積率低于1.5的地塊；
前灣綜合體地塊在地鐵9號線翁梅站西邊，緊鄰地鐵和商業綜合體澤懷廣場，周邊有杭高臨平校區、臨平第一中學、杭高附屬啟明學校、文正小學等多所學校，教育資源非常豐富。容積率1.0-2.4商住+高低配組合。
18號線喬司車輛段用地面積504畝，容積率1.0-1.6可做洋房+疊墅產品，規劃中的地鐵18號線文正街站距地塊最近約500米，同時還有留石高架、星河南路等主干道在側。周邊有信達外國語學校、臨平第一中學、天長世紀小學等教育資源。
五洲路北項目，用地面積約19.2畝，容積率1.4，可以規劃三疊墅。地塊南側緊鄰主干道五洲路，東側有杭城重要交通干線望梅高架路，北側匯聚了吳昌碩實驗學校等教育資源，還有百聯奧特萊斯、超山風景名勝區等商業和景觀資源。
臨安36塊上榜地塊雖然明確容積率的沒有一塊是低密的，但考慮到青山湖科技城和濱湖新城已經是高層新房、二手房供應滿灌的重點區域，其中8塊待定地塊低密的可能性都非常大。
目前在售的低密項目有青山湖科技城大盤春山明月臺樹新品主團，戶型面積約155-185㎡的四層疊墅，毛坯新品318萬起，精裝370萬起。
富陽確定純低密的兩宗地塊全部坐落于黃公望森林公園旁側，周邊分布首創奧特萊斯、富春山居高爾夫度假村等，與杭州亞運水上運動中心隔江相望。土地面積合計超300畝，容積率僅為0.7。地塊所在的東洲板塊，因其融杭的地緣優勢和得天獨厚的山水人文景觀，向來是富陽乃至杭州知名的低密住區。地塊與山水為鄰，可打造山水皆宜的全能型低密品質住宅。
以上就是今年潛在的純低密地塊和在售將售項目，盤點一下，總數竟有約46個！說一句：2024年是杭州疊墅類產品大年也不為過。
而這些近遠郊地塊也給單一的供過于求的高層市場，帶來一些不同需求的曙光，盯牢這些土地，“有天有地”的別墅夢想可以照進現實了。
產品卷上天的杭州，是不是也希望低密卷出天！
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文/漁舟 編輯/漁舟
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