.png)
杭州產品拐點！普遍2萬房地價差預示最好的產品時代 | 吉屋說
共5盤預售公示、登記，列表見文末↓
土拍釋放了杭州樓市兩個重要的轉折點和趨勢
時隔僅18天，杭州4月土拍重燃戰火，本次土拍總共8宗地均勻分布在了上城、拱墅、西湖、余杭、蕭山、錢塘六個區，以及不同的八個板塊；而實際表現是：限價區域地塊幾乎全部為頭部流量企業聯合做地單位拿地；不限價區域地塊由城投公司和品質房企兜底，并且幾乎都是以底價競得，給后續開發留足空間。
本次土拍釋放了杭州樓市兩個重要的轉折點和趨勢：一是，這次土拍是杭州土地市場化的一個轉折點，表現在地價上：較為優質板塊、較為優質地塊，保持在開發商普遍能接受，較為安全的2萬左右的房地價差；限價區：有品質倒車之憂的不限地價限售價的土拍政策無形中得到化解；比如：錢二、云城、之江、運河新城……房地價差普遍在1.8-2萬間；不限價區底價成為基準價，地房價匹配起來更從容?？梢钥隙?，未來一段時間，卷產品的基礎更好了，購房者買到好房子的機率也更大了。
第二個轉折點：目前強弱、流量兩極分化明顯的市場下，有了房地價差、利潤拉大的背景，會大幅降低唯流速論的操盤方式；產品營造空間變大，放低速度考慮產品營造的時間增多，這在前幾年不可想象的，是品質杭州回歸的一個轉折點。對于靠產品打天下的房企來說，給了一個慢工出細活，以產品品質獲得客戶認可和流量的好事。對購房者來說，也是買到歷史最好產品的好時代。同時，也預示著杭州房地產市場開始全面進入產品導向的純市場化路線。
錢二地塊：住宅新盤最集中的地方
自2022年3月棲江攬月軒首開，包含IFC在內，在短短兩年時間，錢二共推出了多達13個住宅新盤；累計推出房源多達5500多套，毫不夸張的說：錢二是杭州高總價新房最集中的地方。
而本次土拍地塊是板塊繼潮語鳴翠軒地塊時隔近7個月后，再次土拍，也是錢二繼續強力供地的一年首塊，關系到整年土拍走向的風向標。地塊位于預計4月中下旬開放售樓部的潮語鳴翠軒斜對角地塊的北面，隸屬于紅普南路TOD北面全部商改住的四塊地之一。作為“紅普南路站TOD片區”的中間價格，精裝限價5.2萬元比沿江江月望云、天瀾海岸低了1000元/㎡，比天瀾美境、潮語鳴翠軒則略高了1000元/㎡，形成了同一小片區的三個價格梯度。
并且與一站地鐵的五六堡站中間的潮映雙子6.58萬/㎡的限價，還有近1.4萬價差，在整個錢二價格體系內算性價比還是不錯的，但與鄰居艮北相比沒有價格優勢。如果比天瀾美境戶型面積約178-248㎡，潮語鳴翠軒約170-240㎡略微減低一點門檻面積，把門檻總價控制在800萬以內，還是能夠走量的。最后地塊由濱江、錢江新城開發集團以底價聯合競得，樓面價32007元/㎡，與限價差約為2萬；而2022年天瀾海岸、天瀾美境的房地價差約為1.6萬，利潤和產品營造空間都比以往遠為寬松??！
運河新城地塊：利潤和產品營造空間較大
運河新城二合一地塊東、西邊一路之隔分別是河映云集、云瀾天地府；優勢是本地塊比河映云集更靠近運河，劣勢是兩地塊，離在建地鐵15號線謝村站更遠一些。兩地塊同樣精裝限價4萬/㎡，比河映云集限價漲了2000元/㎡，與有洋房和一線運河河景的錦上灣基本持平，總體看限價是略漲的態勢；從地鐵謝村站向北一站，綠城宸岸印月里地塊精裝限價是33700元/㎡，一對比這個價格就偏高了。而且南面地塊還有高架噪聲影響，雖然是同時出讓，由一家企業競得，但由北到南，地塊之間也有細微差別，預計未來售價和開盤次序兩塊地會差異化。配套上，北面地塊候圣街一街之隔是已建成的硬件不錯的九年制學校，網傳是上海世外，但直到現在還未官宣，顧揚路一路之隔是今年就將開學的賣魚橋小學文潤校區。景觀資源優越、城市界面日新月異的運河新城雖然是大城北的供應主力，但奈何一是剛需和剛改客戶為主，而且同樣受供過于求影響。據統計，運河新城從2021年至今新房也賣出了上萬套，雖然分布的沒有那么集中，但這股供應還是足夠巨大；這也是以自然資源和文化、科創類產業見長的運河新城，自住舒適度還不錯，但二手房溢價很難提升到高位的一個重要原因。本地塊最終由濱江底價競得，樓面地價20953元/㎡，房地價差約為1.9萬，比宸岸印月里約1.7萬的房地價差，空間也有擴大，利潤和產品營造空間較大。
之江地塊：短期利好與利空已經出盡
之江兩宗兄弟地塊一南一北緊挨在一起。地塊位于彩虹大道以南的二線沿江板塊（一線規劃為商業用地），水韻楓樺、水韻金沙等小區楓樺東路一路之隔的東面，北面還有禹之濱小區。地塊離學軍集團云棲小學約200米，離即將開業之江最大的綜合體——西投銀泰城，浙一之江院區大約1.5公里，配套相對比較完善。地塊限價3.75萬/㎡與云啟之江一致，但沒有云啟之江TOD+未來社區的配套、規劃優勢，也沒有地鐵優勢，差距還是比較大。在螞蟻徹底告別之江成定局后，對于之江來說，短期的利好與利空都已經出盡，未來還是要看自生的發展路徑和新的頭部產業的帶動?？傮w來說兩塊地南面地塊南向面河，景觀優勢更好一點。最后兩宗地都由建發以底價競得，樓面價分別是18923元/㎡、18761元/㎡，房地價差在1.8萬+，略低于云啟之江的2.1萬，但是云啟之江附帶大量公共配套設施，總體算下來本次之江地塊最終操盤空間適中！
云城地塊：對于本地塊，未來或也將面臨同樣壓力
本次土拍領銜余杭的是云城—西站地塊。地塊位于云珹瑧悅府東面的創明路以西，為三兄弟+配套幼兒園打包地塊，其中兩塊為住宅+配套商業、公建地塊，容積率2.7；另一塊為商業商務金融地塊，容積率高達3.0。地塊雖然不在云城商業配套核心，但是離在建地鐵12號線站北站也僅300余米，未來一站可達西站，同站可換乘3、19號線，也可一站到杭師大倉前站換乘5號線。南面離未來科技城的企業孵化器—夢想小鎮也就400余米，商業配套未來幾年可以一站到西站云門綜合體，也可以兩站地鐵去龍舟北路站的云城天街，雖然不是板塊配套核心位置，但交通還是比較方便。但是云城非核心區從楓秀、楓嶺雙子到云詠明月、云珹瑧悅府中簽率較高，因此對于本地塊，未來或也將面臨同樣壓力。而且本地塊總起價超過30億，還包含約5.3萬方商務、近6000方商業，將對目前主流以住宅為主流的房企產生較大抗性。最后由建發&杭地發聯合體以底價競得，樓面價15974元/㎡，房地價差約2萬，比云珹瑧悅1.4萬遠遠高出！
下沙地塊：房地價差大致在1.45萬
錢塘區下沙地塊位于下沙高教園區，北面一路之隔是浙江理工大學、電子科技大、浙江警官職業學校等高校。也是剛獲杭州市政府正式批復同意的杭州市錢塘區東部灣新城單元，被納入錢江新城二期拓展研究區域。地塊離地鐵一號線文澤路站僅400余米，向東一站是高沙路站有吾角天街綜合體和龍湖新商業品牌—“歡肆”、對面是金沙印象城，再向西一站就是金沙湖站，有金沙天街綜合體；這條街每天不缺熙熙攘攘的年輕人，吃住玩娛學一條龍的密集程度在全杭州也屬前列，可以說2號大街就是下沙的逛吃一哥。作為不限價地塊，小板塊內多年無供地、無存量。從周邊項目對比來看，可供對比的是即將開盤的御湖境和2萬級卷王—月琉璃，以及今年2月興耀競得的下沙單元地塊。參考2月份興耀地塊，實際起價與本地塊基本一致，實際樓面價16383元/㎡。但板塊位置要優于月琉璃，最終售價可能在金沙湖的3.8萬和月琉璃2.75萬之間。最后由興耀、錢塘新區建設投資集團聯合競得，樓面價13500元/㎡，房地價差大致在1.45萬。
江南科技城地塊：總體優質度在同價位內處于相當不錯的位置
橋南板塊在官方口徑已經換成江南科技城了，本次土拍的是開市客西邊鄰居地塊，西邊一路之隔就是珹曜云府，再西邊就是3月底流拍的地塊。地塊離地鐵耕文路站僅約400米，離通城高架也就1公里內，配套可以依托開市客和地鐵來完成。本地塊為不限價地塊，樓面起價15000，如果參照珹曜云府限價2.95萬，起始樓面價1.5萬，以底價拿下的話，房地價差大致在1.45萬。而且從整個江南剛需首改的新房市場來看，該地塊以3萬以下價格+19號線快線+開市客+世紀城外溢的特點，整體優質度在同價位內處于相當不錯的位置。參照地塊隔壁的珹曜云府，前期搖號熱度頗高，去化速度也應處于同價位競品中領先的地位，這也是上次我們判斷不該流搖的原因之一。本地塊最后由蕭山經開區國有資產經營、金開投資(香港)競得！
新街地塊：本地塊為商住用地，最小分割面積不小于800㎡
新街地塊位于已售罄的欣翠里南邊，西邊是同樣售罄的沄萃府，緊挨著地鐵7號線新漢路地鐵站-B口。與橋南板塊同為蕭山取消限價的板塊，表面看如果參考欣翠里、沄翠府2.7萬限價，9244元/㎡起步樓面價不算高。但是本地塊為商住用地，其商業商務體量占到總量的50%，而且為非公寓類，最小分割面積不小于800㎡，這幾條一出，基本上判斷出此地塊流搖和兜底可能性極大。最后由國泰世紀以溢價1.8%競得，樓面價9410元/㎡，參考已往售價房地差在1.7萬左右，依然有較大操盤空間。
- 杭州樓市，轉折點，房地價差，產品時代
