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土地流拍，這是上周杭州樓市最令人沮喪的新聞。
一向被稱作樓市優等生的杭州，竟然也會流拍？毫無征兆，略顯尷尬…… 上周五土拍當天，其實杭州還掛牌了新的一批宅地，但在土地市場遇冷的背景下，這條消息顯得有點冷清。 不過，大家也不必急著哀嚎。 仔細想想，土地賣不出去其實和房子賣不出去一樣，都是正常的市場現象，這說明杭州土地市場和房地產市場，正在變得越來越謹慎。 沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。同理，土地賣不出去可能是因為價格不夠合理。 舉個例子，在杭州的房地產市場，臨安是大家公認跌最慘的一個區域，新房市場非常慘淡。 但在二手房市場，臨安的表現卻一點也不差。 青山湖科技城板塊的星匯花園始終排在成交量榜單前兩位，很大一部分原因是“便宜”！單價僅1.4萬/㎡的地鐵房，讓更多普通購房者可以低門檻入杭。 這就說明，只要價格合理，位置偏點也不是問題。而土地賣不出去，說明開發商判斷這幾宗地塊的價格不足以吸引購房者。 從這個角度看，土地流拍對購房者來說也是一件好事，因為開發商已經從性價比角度，提前給大家篩選了一遍項目！
杭州再現“百億”地塊？
把本批次掛牌，很多人把焦點都放在了杭政儲出[2024]43號，未來科技城的巨無霸地塊上。余杭區還給了它一個好聽的名字——低碳未來社區。 該地塊總面積達366.627畝（約24.4萬方），其中住宅用地面積就有18.9萬方。 如此大的地塊價格自然也高，起拍價84.9543億，不僅是今年掛地最貴的一宗地塊，在杭州土拍史上也是罕見的。 很多人驚呼，難道杭州誕生一宗總價百億級地塊？畢竟只要溢價率達到18%就行了。 但分析一下就能判斷，該地塊總價破百億幾乎沒有太大可能。 剛剛“流拍”的杭州土拍市場就說明，現在的開發商都很理性和克制。 低碳未來社區體量大，住宅套數有兩三千套，以目前未科新房市場的表現很難做到快速去化。 而近85億的起價，就算底價競得也不是一個小數目，樓盤賣的越慢開發商的資金成本越高。 另外，該地塊為是一宗混合用地，商業商務用地面積有5.4萬方，這無疑又加重了資金成本。 以現在的行情，開發商拿這么大體量的地塊一定有風險，踏錯一步就會越走越難，要想有爭搶，還要高溢價，幾乎不太可能，最終它“底價成交”的可能性還是很大的。 從地塊條件來看，緊鄰超級紅盤杭珹未來中心，與地鐵3先換乘站綠汀路站很近，與最近發布的杭州新中心中軸線也不遠，也算未科優質地塊了。 不遠處27200元/㎡的綠汀春曉爆火，說明未科不缺購買力。那么36100元/㎡的低碳未來社區，市場接受度究竟如何呢。
錢江世紀城寶地接力
杭政儲出[2024]42號地塊位于錢江世紀城，對面就是建發紅盤朗云，距離地鐵2號線盈豐路站、SKP都不遠。 這樣的區位，依然是46000元/㎡的限價，注定未來住宅不愁賣，下個月土地也會遭遇爭搶。 該地塊出讓面積僅10577㎡，容積率2.5，可建地上面積只有2.6萬方，大約只有一百多套。 拿地總價不高（起價約7.6億），資金成本較低，未來房子又不愁賣，一百多套房子一次性就能賣完，風險是極低的，只要不拍出一個高得離譜的樓面價。 與大體量的未科低碳未來社區地塊相比，世紀城這宗宅地正好相反。
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