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杭州樓市的三個風向標 | 吉屋說No.882
杭州近幾年二手房成交情況
3月份杭州二手房在新政的短效刺激下確實小飆了一下，8500套+的成績在這三年來月成績能排在前六。 判斷整體房地產價格、流量以及持續性的走勢，僅靠二手房顯然是不夠的，土地市場，新房市場與它共同形成的循環生態更重要。
目前，新房在3月小紅盤潮之后確實挺難，別說拼社保了，流搖線都是大多數樓盤爭奪的焦點； 剛剛過去的3月底，就在蘇州、廈門和寧波同日誕生三個地王的后兩天，土拍堪稱國內最熱的杭州土地市場，五宗地土拍，卻有40%流拍，而且這兩宗地還是有利潤空間和安全性的不弱地塊； 房企“優中選優”和對預期流量的謹慎程度可見一斑。
而在這背后，不僅有新房層面的供大于求，這幾年房企大浪淘沙后的數量急劇縮小，和頻繁推地節奏、新房流量減緩三者共同作用下，明顯出現粥多僧少的局面。 舉個例子：2023年3月世紀城核心板塊的潮展云起地塊有50家+報名競拍，同年9月朗云是42家，一年后的2024年3月同屬沿江核心板塊的星民站TOD地塊，僅僅只有11家房企報名競拍； 地塊差異只是原因之一，持續性的供大于求以及板塊和地塊分化加劇，房企對土地的渴望，確實出現了前所未有的降溫。
三級房地產市場的風向標
圍繞著三級市場二手房說起：2/3月杭州二手房成交前20，僅榜單上的大部分樓盤成交網簽價環比2月都有5%-20%跌幅，但是成交量環比則放量了3倍以上，以價換量趨勢非常明顯。 而且，依照目前日均大300-400套的成交量趨勢，4月成交量的慣性也不小。
基本的判斷是：如果市場能夠接受以價換量，說明需求的基本盤還是在，只不過經濟下行的持續擔憂，購買的信心和對未來預期稍顯不足，影響了購房的積極性； 但當新政這個強心針下，新匯入市場的新鮮需求和價格大幅下降的雙重刺激下，不僅量上來了，價格4萬+的改善樓盤也持續走量、上榜。 短期看，二手房雖然在持續磨底狀態，但杭州的基本面還是有所支撐。
同樣是風向標，爭議比較大的文暉剛交付的紅盤和亞運村接下來會不會出現踩踏。 這兩盤（板塊）會成為風向標，原因有幾重意義：1、這兩者都誕生于樓市最火爆時期，投資比例高，但交付卻碰上杭州樓市，特別是二手房的“磨底時刻”； 2、作為傳統中心核心的紅盤和新熱點板塊的標桿性品質大盤，大供應量、高投資比例的集中交付，會不會踩踏？ 最終都是考驗杭州核心區紅盤的抗壓能力的測試。
土地市場的風向標
類似以上這樣的穿越行情的新房，是樓市走向第二個標志性的風向標。 土地市場最近的重要看點之一就是4月29日將要出讓的未來科技城宇宙中心的綠汀路低碳國際社區地塊。 它被認為是風向標，基于以下四大看點：1、位于余杭未科核心，定位類似錢江新城+奧體的板塊，占據第三中心最好的位置和舒適度最好的地塊（住宅容積率1.5-2.2），必定是未科后續關注的焦點；2、規模大，操盤難度也不??； 3、能不能創造百億地王？這宗地起步總價近85億，如果溢價達到18%，就百億了，這或許會成為22年云啟之江之后的杭州百億地塊，杭州第9塊的百億地王； 4、大概率再出地標項目。繼杭珹未來中心+未科萬象城，杭與城+云城天街后再出一個第三中心的標桿項目。
二手房保持溫度，是對新房、土地市場最好的兜底支撐； 而土地市場端雖然有供應偏大的擔憂，但持續好地、寶地的出讓也一定程度保證了后續新房市場的熱度； 未來短期判斷，二手房特別是一些投資客比例大的大盤項目陸續交付，是杭州二手房價格企穩與否和未來走向的重大考驗。 新房市場和土地供應這兩個相輔相成的端口，基本路線依然是通過好地、寶地推高局部市場熱度； 至于短期市場怎么樣？圍繞二手房風向標的基本面否能抗住踩踏，價格和流量如何相互匹配是重大考驗； 土拍和熱紅盤是否能激活核心板塊整體市場需求，從而帶動周邊板塊，是不是階段性筑底企穩。 看清以上三個風向標基本能有一個答案。
- 杭州樓市
- 二手房成交
- 核心紅盤
- 未來科技城
- 綠汀路低碳國際社區地塊
