.png)
新房越來越好，該搖的還是要早搖 | 房叔說No.801
共13盤預售公示、登記，列表見文末↓
2023年快結束了，在最后一個月中，我們基本也能看清楚這樣一個事實：行情越來越差，房子越晚越好，晚買比早買好。
晚買，選擇余地越大、房子也越好
剛改晚買，你能買到月琉璃、玉海棠以及后面即將跟上的綠城未科南、好運街TOD。剛需晚買，你能買到綠翠芳映、河印觀翠灣、湖與舍。改善晚買，你可以有機會在云城、之江、浦沿幾個板塊挑項項均好的。
-
錢塘 | 錢塘青西三路 21300元/平米
即使是最不卷的細分領域——豪宅，晚買也能遇見芝蘭月華這樣的好東西。反正根據今年下半年的市場趨勢，只要晚買，選擇余地越大、房子也越好，既然如此，何必早買？
即使是那些香噴噴的改善、高端改善們，現在早買，似乎也總是需要妥協一些東西。比如部分項目綁車位帶來的性價比直線下降，原本倒掛就不多，個別戶型甚至都沒有倒掛，可惜僧多肉少，就是要搶。再比如，部分項目不愁賣，于是拿出的一些連剛改新房都不如的品質，一股我有倒掛我牛逼，肆無忌憚的模樣。不買的話，沒得選，買了吧，渾身難受，進退兩難。
具體問題具體分析，但不管任何問題我們都要看準趨勢，看懂趨勢，就不太會吃虧上當。如果看明白了趨勢，上半年大部分購房者就不會隨便將就，買入各項樣貌都平平的普通房產，包括新房和二手。
現在不一樣了，基于杭州目前還有的政策余地、土地供應傾向、上級城市帶動的潛在效應，我們基本可以作出一些不會出現太大偏差的趨勢判斷。
杭州的政策余量
說實話，10.16新政之后，杭州基本脫光，已經接近掏空了“有效提振市場的工具箱”，僅存具有一定想象空間的只剩下核心區限價放開。
土地供應傾向
第一點是土地供應能力，這點不需要質疑，杭州從來不缺地，核心區短期也能搞出不少好地，只要市場有需求，土地市場都能統統滿足。
第二點是土地供應的閥門，也就是操盤手出地的意愿，這點基本也可以明確，財政壓力較大，各個大區都有很強的出地欲望。
以上兩大塊決定了本土市場能夠從供需兩端刺激市場的能力強弱。政策余地不大，也就意味著需求側不容易帶起來，而供給側有能力有欲望，就意味著供應還會較為充分。一邊是需求相對不振，一邊是供應訴求強烈，加上高熱時期新房還將陸續交付，出貨需求只增不少，杭州明年大概率還是保持磨底態勢。
上級城市帶動效應
最后一點是上級城市帶動效應，畢竟京滬最近又有動作了，這點不得不考慮。但至少從現在看，力度有一些，可惜扭轉不了。限購等一攬子政策出臺仍扭扭捏捏，政策效果隨時間推遲大幅減弱的環境下，明年即使京滬等一線城市大闊步放松限購，恐怕徹底扭轉市場都有較大難度。需求端無法大規模刺激、供給端充分有力，上級城市帶動不了杭州樓市的2024，繼續調整磨底恐怕是大概率事件。
市場還將調整，晚買才是好選擇
改善之下沒倒掛，供應預計相當充分，剛需、剛改自然無需擔憂，應當持續奉行晚買晚好。晚買會有好運街TOD、會有未科南、未來總部基地啟動區，剛需則會有更夸張的產品力。
改善呢？即使直面限價放松，明顯提價也并沒有市場基礎，4萬的浦沿能走得動、甚至小熱一波，4.5萬的浦沿恐怕就是來了就是房東。之江、市北、艮北、運新、云城大多如此。沒有超級倒掛支撐，限價放開也將漲幅有限，即使徹底放開限價，大概率送車位、卷品質都要陸續上馬，晚買真的吃虧不了太多。
具體問題具體分析，到了高端改善及傳統高倒掛區域，則情況完全不一樣了。申花、奧體、濱江沿江、未科核心區，以上板塊，潛在供應有一些卻并不算多，今年不搖，明年就是不確定。
這個不確定，一是來自于供應量，二是來自于限價是否放開。核心區土地供應確實能有，但在正向置換、虹吸全省以及周邊的態勢下，依然是僧多粥少的趨勢，搖號中簽并不容易，求最好太難。其次就是可能的限價放開，雖然限價放開對杭州這樣的城市“跑量托底經濟”不利，但隨著明年一線城市大概率的繼續寬松，杭州跟進放開限價始終是一種可能的變量。一旦放開，申花、奧體沖到6.5萬卷產品，未科沖到4.5萬-5萬卷產品，濱江沿江沖到7萬卷產品都不奇怪。
現在的在場新房呢？普遍較這些限價放開預估價格有著1-2萬的倒掛，在倒掛和低門檻面前，差一些的品質、綁車位又算得了什么？至于限價會不會放，如果放又會怎么放？細品近期土地動向也許可以得出一個概率較大的政策傾向。在部分區域，土地市場已經開始實行不限地價限房價。顯然這一政策不利于產品端的復蘇，且即使土地出讓方收益比例也并不高，所以不限地價限房價本身就不是長久之策。那我們是不是就可以理解為，當前的土地政策就是階段性、過渡性政策？如果是，那么2024年就存在限價可能放寬的變數。假如要在放寬限價+保持市場熱度之間尋求一個平衡點，有也僅有熱門板塊存在這種可能。在依然能夠保持市場熱度的范圍內，適度放寬。假如限價趨勢如此，高端改善板塊+高倒掛板塊必將最受影響?，F在這批高倒掛、高價值新房或許總有一些這樣、那樣的不如意，但不可否認的是，這些不如意的背后是更低更具性價比的房價、更低的搖號門檻。
而這恐怕也是大部分人更在意的，倒掛1.5萬的5萬改善庸品和無倒掛的6.5萬精品，選誰恐怕不是一道難題。2023年底，不是抱怨改善庸品的時候，而是積極擁抱它們的時刻。起碼不應該賭限價寬松不來。畢竟限價機制不變，后續面對的依然是同樣的產品和市場格局。
- 新房，晚買，杭州市場，調整，磨底
