杭房湖著觀邸樓盤評測報告
樓盤綜合評分
9.0
項目亮點
- 地段優越：位于富陽區富春街道核芯，距地鐵 6 號線公望街站僅約 700 米，半小時直達錢江新城、奧體中心等城市地標；臨近金橋北路城市中軸，北連運溪高架，不一會暢達未來科技城，處于杭富雙核芯位置，能快速享受城市發展紅利。
- 自然景觀稀缺：毗鄰富陽版 “西溪濕地”—— 陽陂湖生態濕地，坐擁城市稀缺自然景觀，推窗即享湖光瀲滟與濕地綠意，打造出 “繁華與靜謐共生” 的居住體驗。
- 低密洋房產品：項目共規劃 10 幢 7 - 11 層低密洋房，容積率僅 2.2，綠化率 35%，是富春街道唯一濕地洋房組團。得房率超 83%，部分戶型贈送星空露臺或花園，頂躍、底躍設計實現墅級空間尺度。
- 公建立面設計：汲取賴特流水別墅靈感，南、北立面采用全落地玻璃幕墻，搭配封包式寬境陽臺，呈現 “剛柔并濟” 的現代美學，未來數十年仍保嶄新顏值，二手房也更保值。
區域價值
多維交通
- 地鐵 6 號線：項目距公望街站僅約 700 米，半小時直達錢江新城、奧體中心等城市核心區，與濱江、錢江世紀城形成「跨江通勤帶」。
- 快速路網：金橋北路串聯運溪高架，一刻鐘直達未來科技城；彩虹快速路、杭新景高速強化與主城連接，自駕通勤效率顯著。
- 交通規劃升級：2024 年計劃打通富春十小周邊三條斷頭路，進一步優化區域路網通達性。
全維度配套
- 商業集群：1 公里范圍內聚集銀泰百貨、寶龍廣場、萬達廣場三大綜合體，形成富陽「黃金三角」商業圈。
- 醫療保障：富陽第一人民醫院（三甲）通過「醫共體」改革優化服務，增設夜門診、統籌床位資源，一刻鐘車程內覆蓋中醫骨傷醫院等優質醫療資源。
- 教育資源：天河富春灣幼兒園、富春八小、杭二中富春學校等全齡段教育配套環伺，杭二中富春學校作為省重點分校，師資力量雄厚。
聲明：以上價格為吉屋數據中心基于大數據統計，僅供參考，不作為成交依據
配套價值
- 三大核心商圈：1 公里范圍內匯聚銀泰百貨（約 500 米）、寶龍廣場（約 800 米）、萬達廣場（約 900 米），商業體量超 50 萬方，涵蓋高端零售、餐飲、影院、親子娛樂等全業態。銀泰百貨 2024 年銷售額突破 12 億元，成為富陽消費新地標。
- 社區商業補充：項目自帶約 2000㎡沿街底商，規劃生鮮超市、藥店、便利店等便民業態，滿足日常 “最后一公里” 需求。
- 特色商業：寶龍廣場引入奈爾寶家庭中心、星際傳奇等首進富陽品牌，萬達廣場打造 “24 小時夜經濟街區”，形成差異化消費場景。2025 年五一期間，三大綜合體客流量超 30 萬人次，消費活力顯著。
- 學前教育：天河富春灣幼兒園（約 300 米）為雙語教學示范園，富春三幼和園園區（約 600 米）為省一級幼兒園，師資配比達 1:7。
- 義務教育：富春八?。s 800 米）為富陽區重點小學，2024 年獲評 “浙江省智慧校園示范校”；富春三中（約 1.2 公里）為省標準化學校，中考重高錄取率穩定在 35% 以上。
- 高中教育：杭二中富春學校（約 1.5 公里）由杭二中領辦，2025 年首屆高考一段率達 92%，其中 60% 學生被 985/211 高校錄取，師資團隊中特級教師占比 15%。
- 集團化辦學：杭二中富春學校與濱江校區實現師資共享、課程同步，2025 年引入 “強基計劃” 實驗班，對接浙江大學等高校資源。
- 素質教育：陽陂湖濕地內設立 “新勞動教育基地”，與學校合作開展自然科學實踐課程，形成 “生態 + 教育” 特色模式。
- 1. 陽陂湖生態濕地
- 生態修復成果：歷經 7.38 億元治理，恢復 4372 畝濕地，水體透明度達 80cm，棲息鳥類超 103 種，成為杭州西部 “生態綠肺”。2024 年生物多樣性展廳開放，通過互動投影、生態缸等展示濕地生態。
- 休閑設施完善：
- 水陸游覽：游船碼頭提供畫舫、電動船等服務，40 元 / 人可環湖游覽；39 公里綠道串聯 “一湖七園”，配備騎行驛站、露營草坪。
- 文化體驗：天鵝島生物多樣性科普基地、觀鳥平臺、新勞動教育基地等，年均舉辦濕地文化節、攝影展等活動超 20 場。
- 周邊公園：3 公里范圍內有秦望山城市文化公園（約 2.5 公里）、東吳文化公園（約 3 公里），總面積超 50 萬方，涵蓋歷史文化展示、休閑運動等功能。
- 社區景觀：項目內部打造 “5 重沉浸園林 + 8 大功能劇場”，包含林下書吧、兒童探險樂園、老年康養中心等 22 個亮點，綠化率達 35%，實現 “戶戶見景”。
詳細配套以評分
樓棟分析
- 改善家庭：優先選擇 6#、9# 樓的 135㎡邊套，享陽陂湖景觀與南北通透格局，總價約 330 萬。該戶型獨立電梯入戶、雙套房設計，適合多孩家庭或三代同堂。
- 首置客群：89㎡三房位于 3#、5# 樓，總價約 205 萬，臨近地鐵口且得房率高，三開間朝南、面寬近 10 米，適合預算有限的年輕家庭。
- 投資需求：北區靠近商業配套的 1#、2# 樓，未來租賃需求可能更高。建議關注周邊產業導入進度，若天鷹聚能食品等項目順利投產，租金回報率有望達 3.5%-4%。
戶型分析
樓盤戶型
-
3室
2廳
1衛
在售
建筑面積：89㎡
/
南北
約165萬/套
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3室
2廳
2衛
在售
建筑面積：115㎡
/
南北
約245萬/套
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4室
2廳
2衛
在售
建筑面積：125㎡
/
南北
約275萬/套
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4室
3廳
3衛
在售
建筑面積：135㎡
/
南北
約350萬/套
戶型分析
- 空間布局：三開間朝南，面寬近 10 米，客廳與雙臥均享南向采光，北向次臥可靈活改造為書房或兒童房34。廚房采用 U 型設計，動線流暢；衛生間干濕分離，但僅配置單衛，可能對多人口家庭造成不便。
- 得房率：約 80%（高層普遍水平），較同面積段競品多出約 5㎡實用空間，總價門檻約 205 萬，填補富陽剛需市場空白。
- 亮點：
- 雙主臥設計：南向兩臥室均配備飄窗，空間尺度接近 10㎡，突破傳統小戶型局限。
- 全明通透：南北雙陽臺 + 三開間朝南，通風采光優異，優于市場同類中間套戶型。
- 不足：單衛設計對多人口家庭不夠友好；北向次臥面積約 5.5㎡，空間較為緊湊。
- 空間布局：邊套南北通透，三開間朝南 + 南北雙陽臺，客廳面寬約 3.6 米，主臥套房配備獨立衛浴與飄窗，北向生活陽臺可滿足晾曬需求618。
- 得房率：約 83%，套內面積達 91.3㎡，較同面積高層多出約 8㎡，實際使用體驗接近傳統 120㎡戶型。
- 亮點：
- 獨立玄關：預留鞋柜空間，入戶私密性與收納功能兼具。
- 雙陽臺設計：南向約 7 米雙聯陽臺 + 北向生活陽臺，實現休閑與實用功能分離。
- 不足：三房設計對改善家庭而言功能稍顯單一，可改造性較弱。
- 空間布局：經典四葉草戶型，雙套房設計（南向主臥 + 次臥均配獨立衛?。?，北向書房可靈活調整為兒童房或客房?？蛷d面寬約 7.5 米，連接南向巨幕陽臺，采光與景觀優勢顯著。
- 得房率：約 88%（含贈送面積），套內面積達 118.8㎡，實際使用體驗媲美 160㎡戶型，較同面積競品節省約 17 萬房款。
- 亮點：
- 三衛配置：主衛、客衛、次衛分區明確，避免早晚高峰使用沖突，提升家庭生活私密性。
- 獨立電梯廳：專屬電梯前廳可作收納或入戶花園，歸家禮儀感與實用性兼具。
- 不足：北向書房面積約 6.7㎡，空間稍顯局促；雙套房設計壓縮了部分公共空間。
- 空間布局：南北三陽臺 + 約 50㎡星空露臺，主臥套房配備獨立衣帽間與衛浴，次臥可通過露臺延伸拓展空間。露臺可改造為空中花園或休閑區，墅級體驗顯著。
- 得房率：約 85%（含露臺贈送），實際使用面積超 140㎡，總價約 390 萬，溢價主要來自稀缺景觀與空間附加值。
- 亮點：
- 露臺附加值：約 50㎡露臺不計入產權面積，性價比突出；陽陂湖濕地景觀盡收眼底。
- 層高優勢：頂躍層高 3.1 米，空間通透感優于普通平層。
- 不足：露臺需自行封閉，裝修成本增加；頂樓可能存在隔熱與漏水風險。
樓盤地址：
杭州富陽區富春富春街道北環路與金浦路交界口西北側
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