申花印月樓盤評測報告
樓盤綜合評分
9.0
項目亮點
- 核心地段：位于杭州市拱墅區申花板塊核心，是杭州 “中央豪宅區”，地段價值高。與 701 畝運河亞運公園僅 300 米之隔，步行約 一會，亞運公園作為杭州亞運會分會場，年均客流量超 200 萬人次，能持續帶動區域價值提升。且臨近華潤萬象天地 2.0 版商業綜合體，直線距離約 300 米，未來將復刻深圳頂級商業生態，與周邊城西銀泰、大悅城等 7 大商圈形成 “百萬方消費矩陣”。
- 交通便捷：坐享 2 號、5 號、10 號三條地鐵線路，5 號線和睦站直線距離 400 米，2 站直達武林商圈，半小時可接駁蕭山機場；2 號線蝦龍圩站約 1.6 公里，構建 “產城生活圈”。對于經常出差或旅行的人來說，距離 10 號線汽車北站很近，出行更加方便。
- 戶型多樣：有建面約 28 - 38㎡的雙鑰匙三房，以及 60 - 76㎡的雙拼四鑰匙六房等戶型，滿足不同家庭需求。戶型為 4.79 米層高 LOFT，得房率超 85%。如 38㎡雙鑰匙戶型實得面積約 90㎡，可作 “工作室 + 居住區”；58 - 77㎡四鑰匙躍墅實得面積超 150㎡，適配高端長租或企業會所。還有 77 - 85㎡自住躍墅，挑高客廳 + 四房配置，東瞰華潤綜合體，西擁亞運公園景觀。
- 配套完善：教育資源豐富，周邊名校云集，如華東師范大學附屬杭州學校距離項目僅 200 米，1.2 公里內還有育才登云小學、錦繡中學等全齡名校。醫療配套方面，北鄰浙江新華醫院（在建），為家人健康保駕護航。生態環境優越，亞運公園、方家埭公園雙公園環繞，嬰兒港河濱景觀帶在社區中央穿行。文化氛圍濃厚，亞運美術館、運河文化帶步行可達。
- 品質高端：采用 “四棱鏡” 式建筑風格，外立面為玻璃幕墻與鋁板結合，現代感十足。項目為 LEED 金級預認證建筑，Low - E 玻璃 + 鋁板幕墻外立面，節能效率提升 40%，雨水回收系統降低能耗 30%。四維園林設計，中央下沉式庭院、河濱步道、屋頂花園與亞運公園景觀呼應，綠化率 30%，PM2.5 過濾效率超 95%。由綠城服務提供物業服務，其以專業、貼心的服務理念著稱，從日常社區維護到貼心生活服務，為業主打造舒適、安心的居住環境。
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區域價值
申花核心
- 豪宅基因沉淀：申花板塊歷經十余年發展，已形成以宜和園、沁園等高端住宅為代表的豪宅集群，周邊地價超 4 萬 /㎡，二手房價達 6-9 萬 /㎡。項目所在的申花單元，更是拱墅區「運河沿岸名區」建設的核心引擎，承載著杭州「國際化大都市」的窗口功能。
- 亞運 IP 賦能：與 701 畝運河亞運公園僅 300 米之隔，作為杭州亞運會乒乓球、曲棍球賽事場館，公園年均客流量超 200 萬人次，賽后將轉型為市民運動休閑中心，其「城市綠肺」屬性持續提升居住價值。公園內的「村谷購物中心」下沉式商業街區，與項目形成「生態 + 消費」的互補場景。
- 軌道交通網絡：地鐵 5 號線和睦站直線距離 400 米，2 站直達武林商圈，半小時接駁蕭山機場；地鐵 2 號線蝦龍圩站約 1.6 公里，10 號線汽車北站（在建）進一步強化交通樞紐地位，形成「產城生活圈」。
- 立體路網加持：莫干山路、留石快速路等主干道環繞，自駕 半小時可達錢江新城，1 小時覆蓋杭州都市圈核心城市。
- 商業集群：華潤萬象天地 2.0 版（直線 300 米）即將落成，預計日均客流量超 10 萬，與城西銀泰、大悅城等 7 大商圈形成「百萬方消費矩陣」，商業密度居杭州前列。
- 教育醫療：華東師范大學附屬杭州學校（2019 年開學）、育才登云小學等名校環繞；浙江中醫藥大學附屬第二醫院（三甲標準）申花院區一期已竣工，二期規劃 1200 張床位，提供中西醫結合高端醫療服務。
- 生態文化：亞運公園、方家埭公園雙公園環繞，嬰兒港河濱景觀帶貫穿社區；亞運美術館、運河文化帶步行可達，形成「公園 + 藝術」的人文生態。
聲明：以上價格為吉屋數據中心基于大數據統計，僅供參考，不作為成交依據
配套價值
- 商業集群：華潤萬象天地 2.0 版（直線 300 米）即將落成，預計日均客流量超 10 萬，與城西銀泰、大悅城等 7 大商圈形成「百萬方消費矩陣」，商業密度居杭州前列。
- 教育醫療：華東師范大學附屬杭州學校（2019 年開學）、育才登云小學等名校環繞；浙江中醫藥大學附屬第二醫院（三甲標準）申花院區一期已竣工，二期規劃 1200 張床位，提供中西醫結合高端醫療服務。
- 生態文化：亞運公園、方家埭公園雙公園環繞，嬰兒港河濱景觀帶貫穿社區；亞運美術館、運河文化帶步行可達，形成「公園 + 藝術」的人文生態。
詳細配套以評分
樓棟分析
- 商業兌現周期：華潤萬象天地 2.0 版尚未開業，需關注招商進度。建議優先選擇臨近商業體的樓棟（如 1#、2#），最大化享受商業輻射紅利。
- 通勤高峰壓力：地鐵 5 號線和睦站早高峰客流量較大，建議選擇步行至地鐵站的樓棟（如 3#、4#），或錯峰出行。
- 土地年限考量：剩余 30 余年土地使用權可能影響長期持有價值，建議優先選擇短期投資或注重租金收益的持有策略。
戶型分析
樓盤戶型
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1室
1廳
1衛
在售
建筑面積：22㎡
/
正南
約100萬/套
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2室
2廳
2衛
在售
建筑面積：47㎡
/
正南
約187萬/套
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3室
2廳
2衛
在售
建筑面積：66㎡
/
正南
約260萬/套
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3室
0廳
2衛
在售
建筑面積：38㎡
/
正南
約153萬/套
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4室
2廳
2衛
在售
建筑面積：76㎡
/
正南
約300萬/套
-
4室
2廳
2衛
在售
建筑面積：76㎡
/
正南
約252萬/套
-
5室
4廳
4衛
在售
建筑面積：85㎡
/
正南
約339萬/套
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6室
6廳
4衛
在售
建筑面積：76㎡
/
正南
約303萬/套
戶型分析
- 雙鑰匙 LOFT 顛覆傳統：主力 38-47㎡戶型采用 4.79 米層高設計，精裝交付后實得面積達 90㎡，可分割為獨立上下兩層，實現「自住 + 出租」或「工作室 + 居住區」的靈活組合。以 38㎡戶型為例，月租金可達 7000 元，較周邊普宅高 75%，空置率長期低于 5%。
- 全生命周期戶型：77-85㎡自住躍墅采用挑高客廳 + 四房配置，東瞰華潤綜合體，西擁亞運公園景觀；58-77㎡四鑰匙躍墅實得面積超 150㎡，適配高端長租或企業會所，年回報率超 6%，顯著高于杭州公寓平均水平（約 4%）。
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