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杭州商業貸款利率的變化
最新的貸款市場報價利率（LPR），2025年6月20日，1年期LPR為3.0%，而5年期以上的LPR為3.5%。乍一看，按照年初首套房最低貸款利率（LPR-50BP）標準，杭州的首套房商貸利率似乎可以降至3.0%。然而，實際情況并非如此。多家銀行已確認，杭州的首套及二套房商業貸款利率實際上小幅上漲，現已達到3.05%（LPR-45BP）。這一利率相比2024年10月的超低利率2.9%上調了0.15%。在貸款金額為100萬、期限為30年、采用等額本息還款的條件下，首套房的月均還款金額和總還款額也隨之增加，具體為：2.9%利率的月均還款約為4162.3元，總還款額約為149.84萬；而3.0%利率的月均還款約為4216.04元，總還款額約為151.78萬；3.05%利率下，月均還款為4243.05元，總還款額為152.75萬。由此可見，30年內的總利息支出較去年10月最低時期增加了2.91萬元。
公積金貸款利率的調整
自2025年5月8日起，央行宣布下調個人住房公積金貸款利率25個基點。調整后，5年以上的首套公積金貸款利率由2.85%降低至2.6%，二套則由3.325%降至3.075%。同樣以首套貸款100萬、30年期限、等額本息為例，此次下調后，公積金貸款的總利息支出將減少約4.7萬元。這一變化無疑為購房者提供了一定的利好，尤其是在當前房地產市場環境下，降低貸款成本對購房需求的刺激作用顯而易見。
首付比例及后續LPR走勢
在杭州，商業貸款的首套和二套房最低首付比例均為15%，而公積金貸款的首付最低比例則為20%。關于后續LPR的走勢，市場普遍關注。筆者認為，未來LPR仍有下調空間。近期央行提出將綜合運用降準、降息等工具，以保持流動性充裕，推動企業及居民融資成本下降。這樣的政策導向不禁讓人聯想到信貸政策可能會再次發生變化。
在當前的低利率環境下，房地產市場的“止跌回穩”顯得尤為重要。為了實現居民財務可持續增長，降息無疑是降低房貸成本的直接途徑。若LPR下調，存量房貸利率也有可能隨之下降，這對那些仍在高利率時期還貸的群體尤為重要。然而，需要明確的是，LPR的下調并不必然導致新增房貸利率的同步下降。因為房貸利率的變動不僅與LPR的調整有關，還受到銀行凈息差、區域房地產市場供需情況以及相關部門宏觀調控等多種因素的影響。
以杭州為例，去年11月，杭州曾兩度上調房貸利率，在一個月內將最低利率從2.9%提高至3.0%，隨后又調整至3.1%。業內人士對此評論稱，房貸利率若低于3%，可能會導致銀行的按揭業務無利可圖，甚至出現虧損，因此，為了維持運營，銀行只能提高新增房貸利率。對于已經出現一定回暖跡象的杭州樓市而言，短期內大概率不會出現“2字頭”的超低利率。
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