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人生最美好的相遇，是在恰當的時間遇到對的人。對于一個交付樓盤、尤其是限價時代的投資紅盤來說，最完美的安排，無疑是遇到一個好行情：不用踩踏出逃，不用卑微求成交……提前于去年底交付、近期出產證的奧體紅盤悅著云軒，似乎就是這樣一個幸運兒。
所在板塊開年成交跳漲1萬/㎡+，大量房源紛紛調高掛價；往西直線約500米，更是放風賣8萬+的望闕南地王。周邊配套成熟度，也幾近拉滿。東側一路之隔是杭州江南岸最火的綜合體奧體印象城；邊上還有雙文淵學區，文淵實驗小學（今年9月投用）及西側約250米的文淵實驗初級中學。北側約100米，是建設中的地鐵15號線合豐站。真是趕上好時候了，房東們預期普遍不低。
2022年11月底一把梭哈的悅著云軒，恰逢樓市氣氛詭異之際，又因相對寡淡的產品，當時被部分搖號者評價為“食之無味、棄之可惜”。如今趁絕佳節點入市，會不會狠狠打臉曾經看衰它的那些人？
周邊配套成熟，價格適中
沿揚帆路向東，到達奧體印象城前的左手邊，入目的一片嶄新鋁板玻璃建筑，就是悅著云軒。因為經過升級，它不是原先的一體板+涂料，而是高配的四面鋁板。在陽光照耀下，相當時尚有質感。但由于采用了比較常見的灰白色，在周邊一眾小區中，遠看時并不很出挑。
小區共7幢318套房源，前排4幢143㎡戶型，后排3幢170㎡戶型。中間是一個狹長的園林，配有兒童游樂場、運動區、環形步道、景觀廊架等。無公租無自持，多數樓幢設置了主題架空層。地下車庫頗有亮點。從坡道到歸家地下大堂，幾處重要空間，鋪設了麥穗星空頂。同時，南側、西側和北側，均是安置房。東南側現狀是一塊空地，這導致小區斜向直面機場高架。站在東側樓幢中高樓層的南向陽臺上，噪音感受還是挺清晰的。不過上學真方便，隔壁就是幼兒園，步行即達。
掛牌量逐漸增加，價格適中
自五產證可辦后，悅著云軒的掛牌量直線上升。截至3月20日中午12時，躺在中介的房源已有40套，拋售率超12%。按中介預估，最終掛牌量應該會有五六十套。目前，掛價集中在7萬上下，6萬5-7萬5之間居多。中介挑了2套“誠售房源”，一套是前排中間樓層的143㎡，報價980萬可談，相當于單價6.85萬。還有一套是后排高樓層的170㎡，報價1250萬，折合單價7.35萬。這報價什么水平？小區西南側的檀悅，最近成交了一套中樓層138㎡，總價951萬帶車位，折合單價6萬7。若是高區房源，價格7萬上下。
不過，兩個小區無法直接對比，需結合一些指標綜合考量。最大差別在于戶型。悅著云軒的143㎡四房兩衛，四開間南，南向橫廳設計；170㎡像143㎡的放大版，多了一個套房，橫廳和廚房的尺度也更大。但因為是23-24層的高層，開發時建筑規范較嚴，戶型尺度感一般?；旧?，143㎡像以前的120多㎡，170㎡像以前的140多㎡。對比檀悅138㎡，悅著云軒170㎡的布局類似，尺度卻沒拉開明顯差距。
價格適中，有望獲得不錯回報
也就是說，在得房率層面，反映在二手房價上，悅著云軒是要打折扣的。另外，還有一個重要因素，檀悅已經滿二，無增值大稅。包括小區整體品質，擁有會所、泳池的檀悅，可能也勝出一些。當然，悅著云軒的配套更便捷，幾乎全在家門口。悅著云軒缺乏一些“改善大宅”的氣質，但不失為一個實用型改善盤（三大件齊全）：滿足學區綜合體、一定居住品質等需求，總價又不至于太夸張。目前小區成交尚未破冰，有中介預測，正常房源成交價或在6-7萬上下。
不管怎么說，對比4萬6的限價，房東們當初的選擇肯定是正確的，至少能穩穩收獲一筆不錯的回報。即便按6萬成交算，一套170㎡也能賺到200萬+。而且，現在行情還處于上升期。如果量能持續釋放，市場情緒被充分調動起來，價格完全有可能往上沖一沖。
悅著云軒的入市，不由得讓我想到另一個奧體紅盤傲世邸。它當時的爭議，遠比中簽率10%出頭的悅著云軒大得多。它那復雜的物業構成和過于迷你的社區，讓許多人望而卻步。整盤占地不過21750㎡，容積率2.5，地上可建筑體量僅54375㎡。其中，超一半屬于自持+配建公租房。西南側一路之隔，是大型安置房利二花苑，離地鐵商場也有一定距離。共118可售住宅，全是204㎡四房大戶型，限價4萬7，套均總價近千萬。更關鍵的是，當時開發商深陷資金鏈斷裂傳聞，能否保交付還是疑問。沖進去的投資客，是真正的踐行“富貴險中求”。33%的高中簽率，也驗證了當時市場的糾結。根據之前消息，預計交付時間為2026年12月，也有說是2025年6月交房，目前暫無確切說法。但只要能順利交付，憑借奧體厚實的安全墊，就是大贏家。
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