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十年翻了一倍，杭州剛改新房門檻價，已經從200萬預算來到了400萬。加上限價放開、新房漲價，前幾年300萬級的限價紅利，也快要消失殆盡。雖然二手房市場，大部分剛需盤還在「以價換量」，情緒比較悲觀。但新房市場的跳漲，也讓很多購房者越來越難上車了。
有的網友說，看房幾個月，人都看麻了，想買個保值的剛需盤，怎么就這么難？還有網友調侃，兜里沒有400萬預算，都不敢踏進杭州新房敞亮的大門了。
簡單盤點下近期最熱門的3萬級板塊，已開/待售新房總價門檻，短期漲幅預期確實夸張。
未科云城：300萬→500萬，預期上漲60%左右；
市北：370萬→480萬，預期上漲30%左右；
華豐：300萬→380萬，正式上漲25%左右；
勾莊：260萬→400萬，預期上漲50%左右。
回顧限價時代，杭州3字頭、300萬級新房是量大管飽，源源不斷地供應。2025年不限價后，總價400萬還不一定搶得到新房（高低配+戶型變大）。雖然新一代產品溢價更大，小環境的區位地段不盡相同，但這絲毫不影響新一輪的逼空行情。
縱觀杭州新房，歷年來都是越貴越火，賣得越好！比如第三中心未科云城，云湖之城最后一期限價盤低中簽收官后，接下來要進入自由定價市場和豪宅時代。
板塊首個不限價地塊，華潤云城項目，出讓條件上要求了戶型門檻120方起步，并且135方以下戶型不得大于總套數的25%，加上計容新規和2.1容積率，天生就是高端產品。目前華潤云城項目已經規劃，高層+疊墅的型制，和奧體、申花地王項目相似，做出了不限價后板塊內第一個高端豪宅，產品力大升級。據悉項目高層放風價格4萬左右，疊墅總價預計千萬級甚至更高，助力云城進入核心墅居時代。
很快，杭州第三中心價值體系就此大幅重構，遠超其他板塊之上。這也就不難理解未科云城今年新房、二手房同步爆火現象了。以后未科云城核心區宅地越來越貴，杭州第三中心中軸線「豪宅化」趨勢也是必然。
再看市北東，中介說從“愛搭不理變成高攀不起了”。開年后，市北東的幾個「限價盤」，突然沒有了去化壓力，而且越賣越火：1000多套的桂月云翠、中海璞翠云集，只剩不到100套房源在售，最小戶型都是110方起步，價格分別在39000、35000左右。百來套限價盤清空后，接下來蕭山城區新房，沒有400萬預算真的拿不下來。
比如市北西最后限價盤「濱悅翡麗軒」，只有83套，限價3.95萬，138-167方戶型，意味著總價550萬級。不限價的濱江市北西項目（運城制板地塊）高層120方起步、預期要賣4萬5。對比附近限價的綠城英冠晴瀾軒，拔出5000的漲價預期（高層）。
這里還有很多板塊地王項目躍躍欲試、捅破天際線。而且限價放開后，地王節奏也越來越慢了，緊盯市場熱度不斷試探、不停刺激市場神經、隨行就市。
對于剛需/剛改客戶來說，當前珍惜每一個限價盤、不限價盤的首開，都是比較現實主義的選擇。不過再看下沙、城西不限價的剛改盤，基本還在貼著市場價定價，我覺得恐慌性上車也沒必要。
新房越來越像「消費品」后，前幾年批量交付的次新房，也在流入二手房市場。這個價位的二手房，比如市北、勾莊、云城、運河新城等等板塊，當時搖號熱度、投資比例都很高。對于著急自住的客戶，今年剛改二手房也是一個兜底選項。
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- 門檻價
- 限價放開
- 漲價
- 購房者難上車
