山水鈺和院樓盤評測報告
樓盤綜合評分
8.7
項目亮點
- 低密純洋房社區：項目為 7 層純洋房社區，容積率僅 1.6，是富陽城區罕見的低密住區，居住舒適度高，且同類型低密地塊后續供應極少，具有稀缺性。
- 高得房率：得房率高達 85%，遠超市場平均水平，實際使用面積更大，相當于降低了購房成本。
- 戶型設計合理：有 94-122㎡的多種戶型，涵蓋剛改到改善的全生命周期需求。如 94㎡三房全明設計，動靜分區；109㎡四房餐客廳一體化，南北通透，三開間朝南；122㎡四房四葉草格局，雙聯陽臺，三面采光。
- 豪裝配置：為富陽首創豪裝配置，精裝標準 3000 元 /㎡，含地暖、新風系統等，省去后期裝修成本，提升居住品質。
- 園區設施高端：設有度假式露天泳池、人車分流系統、星空頂車庫、六大主題中庭，提升生活儀式感。
- 交通便利：緊鄰西環北路、富陽大橋，一會到達鹿山板塊，2 公里至地鐵 6 號線桂花西路站，1.5 公里到客運西站，交通出行便捷。
- 教育資源豐富：家門口有富春第四幼兒園，600 米內有富春十小和在建的十一小，步行 400 米是富春實驗學校，能滿足業主子女的教育需求。
- 醫療配套優質：距離北面約 100 米是國家三級甲等富陽骨傷科醫院，1.2 公里是婦幼保健院，4 公里是省人民醫院富春院區（規劃升級中），為業主健康提供保障。
區域價值
城市能級提升
項目所在的富陽富春板塊，正處于 “擁江發展” 戰略的核心輻射區。作為杭州第九區，富陽近年通過 “醫藥谷?文旅心?共富地” 三大產業定位，加速融入主城區3。區域內已形成以海正藥業、瀚暉制藥為龍頭的生物醫藥產業集群，年產值超 55 億元，并依托 “東方丹谷” 平臺構建產學研一體化創新生態3。這種產業升級不僅帶來高凈值人口導入，更推動區域居住品質需求向改善型迭代。山水鈺和院所處的西環北路沿線，正成為承接產業人口外溢的重點居住區，未來價值潛力顯著。
核心配套價值
項目 3 公里范圍內聚集富春第四幼兒園、富春十小、富春實驗學校等 10 所中小學，形成 “家門口的 15 年教育鏈”。值得關注的是，山水置業代建的山水華府項目（原陽光城檀瑞府）已實現 “憑購房合同入學” 政策，為山水鈺和院業主子女入學提供了可參考的解決方案。不過需注意，期房學區最終以交付后教育局劃分為準，建議在購房合同中明確 “就近入學” 條款。
聲明：以上價格為吉屋數據中心基于大數據統計，僅供參考，不作為成交依據
配套價值
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- 三甲醫院即將落地：省人民醫院富陽院區（三級甲等）已于 2025 年 3 月完成竣工驗收，預計年底試運營12，距離項目約 4 公里，將引入達芬奇手術機器人、256 排 CT 等尖端設備，并由省人民醫院本部垂直管理，大幅提升區域醫療水平。
- 中醫特色醫療加持：緊鄰項目的富陽中醫骨傷醫院（三甲）是全國中醫骨傷科 “標桿醫院”，其獨創的 “張氏骨傷療法” 被列入國家級非遺，為家庭健康提供雙重保障2。
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商業與生態雙優格局
- 成熟商業圈環繞：3 公里范圍內涵蓋寶龍城市廣場、東方茂購物中心等綜合體，步行 800 米可達華虹路沿街底商，滿足日常消費需求。秦望 “城市眼” 商業綜合體（規劃中）雖距項目約 5 公里，但通過中環快速路直達，未來將進一步激活區域商業活力。
- 生態資源稀缺性突出：項目 3 公里外即達陽陂湖濕地公園（3.16 平方公里），是杭州主城區罕見的 “城市綠肺”，其生態修復工程曾獲聯合國人居署 “全球百佳范例” 獎3。社區內部更規劃約 37% 綠化率，與外部生態形成內外呼應。
樓棟分析
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- 樓棟：5#、6#、14#、15#
- 核心優勢：
- 景觀資源獨占性：位于小區中央景觀軸兩側，直面約 3000㎡中央水景和六大主題中庭（如櫻花谷、林語溪），南向無遮擋，可遠眺陽陂湖濕地公園326。
- 戶型稀缺性：主力戶型為 122㎡四葉草格局，雙聯陽臺面寬達 7.8 米，三面采光設計使室內日照時長較邊套增加 1.5 小時。
- 圈層純粹性：僅規劃 122㎡大戶型，業主以企業主、公務員等高凈值人群為主，社區氛圍更趨高端。
- 價格溢價：均價較其他樓棟高 8-12%，122㎡房源總價約 283-308 萬。
- 樓棟：2#、3#、7#、8#、9#、10#、16#、17#
- 價值亮點：
- 功能便利性：靠近主入口（香檳路）和社區商業配套（華虹路沿街底商），步行至寶龍廣場約 663 米，滿足日常消費需求。
- 戶型實用性：主力為 94㎡三房和 109㎡四房，94㎡戶型通過 U 型廚房設計提升空間利用率，實際使用面積相當于常規項目 105㎡。
- 交通通達性：臨近西環北路，自駕出行便捷，且接駁公交香檳路華虹路口站距離約 166 米，通勤效率較高。
- 性價比：均價約 22950 元 /㎡，94㎡三房總價約 216 萬，適合濱江、之江通勤的年輕家庭。
- 樓棟：11#、12#、13#、19#、20#
- 優劣勢分析：
- 優勢：
- 教育資源：靠近富春第四幼兒園（168 米）和富春十?。?06 米），適合有子女教育需求的家庭。
- 醫療便利性：距離富陽骨傷科醫院（三甲）僅 100 米，適合中老年客群。
- 劣勢：
- 噪音影響：臨近香檳路和西環北路，北向房源受車流噪音干擾較明顯。
- 景觀局限：部分樓棟被商業體（寶龍廣場）遮擋，視野受限。
- 價格定位：均價約 22500 元 /㎡，為項目價格洼地，適合預算有限的首置客戶。
戶型分析
樓盤戶型
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3室
2廳
2衛
在售
建筑面積：94㎡
/
南北
約211萬/套
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4室
2廳
2衛
在售
建筑面積：122㎡
/
南北
約288萬/套
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4室
2廳
2衛
在售
建筑面積：108㎡
/
南北
約250萬/套
戶型分析
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- 高性價比：15# 樓中樓層 122㎡四房，均價 23500 元 /㎡，享央座景觀且總價可控（約 287 萬）。
- 投資潛力：6# 樓東單元 109㎡四房，臨近規劃中的地鐵 6 號線南延站點（擬設香檳路站），未來升值空間較大。
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