江山云樾府樓盤評測報告
樓盤綜合評分
9.0
項目亮點
- 品牌實力雄厚：由祥生地產攜手湛景打造，祥生深耕杭州六年，此次以總價 44.97 億元包攬下沙錢塘新區大學城北 “姊妹” 宅地，又持續重倉打造 64 萬㎡剛改品質大盤，展現出強大的開發實力和深化品牌的戰略意圖。
區域價值
政策紅利與配套
- 國家級新區賦能：錢塘區作為杭州“東拓”戰略的核心載體，集經開區、高新區、自貿區于一體，2022年GDP突破2000億元，產業基礎雄厚。大學城北板塊定位為“高端制造集聚區”，重點發展生物醫藥、集成電路等戰略性新興產業，吸引大量高凈值人口流入。
- 交通樞紐價值凸顯：
- 地鐵網絡：地鐵1號線文海南路站（直線約2.5公里）、規劃中的下沙-長安市域鐵路（2025年6月開工，2029年通車）銀海街站（距項目約800米）及遠期20號線（北環快線）形成“雙地鐵+市域鐵路”立體交通網，半小時直達錢江新城、蕭山機場。
- 商業資源密集：
- 近距離配套：一路之隔的水云和達城（2.7萬㎡）、圈圈里商業體（1.7萬㎡）滿足日常消費；直線約600米的下沙奧特萊斯（40萬㎡）為省內最大名品折扣中心，二期已引入餐飲、影院、親子樂園等業態，三期規劃超級工廠店，預計2026年全面建成。
聲明：以上價格為吉屋數據中心基于大數據統計，僅供參考，不作為成交依據
配套價值
- 商業豐富：一路之隔有 2.7 萬㎡的水云和達城、1.7 萬㎡的圈圈里商業體，北側直線約 600 米是 40 萬方純商業的下沙奧特萊斯，駕車 還涵蓋百聯奧特萊斯、寶龍城市廣場、龍湖天街等眾多商業中心。
- 教育優質：門口有云帆幼兒園，直線約 400 米范圍內有云帆小學、杭州市基礎教育研究室附屬學校、啟源中學等，實現 “12 年全步行教育鏈”。
- 醫療便捷：周邊有省中醫院下沙分院、邵逸夫醫院下沙分院等醫療資源。
- 交通便利：緊鄰德勝快速路和錢塘快速路（艮山快速路），可快速連接杭州東西主要區域，地鐵 1 號線延伸段在建，未來直達蕭山機場，地鐵 8 號線可通往大江東板塊。
詳細配套以評分
樓棟分析
- 剛需首置：
- 優選西府 1#、3# 樓 89㎡三房：總價門檻低至 203 萬，首付約 35 萬，適合年輕家庭。建議選擇中高樓層（15 層以上），規避低樓層日照不足問題。
- 次選南府 1-5# 樓 98㎡三房：現房即買即住，得房率高，但需接受臨路噪音，建議安裝雙層隔音玻璃。
- 改善家庭：
- 首選北府 11#、12# 樓 128㎡四房：橫廳設計、四開間朝南，遠離主干道，總價約 335 萬，性價比優于南府同戶型。
- 備選南府 7#、8# 樓 98㎡三房：中央景觀樓棟，雙陽臺設計，單價約 27000 元 /㎡，適合注重居住品質的三口之家。
- 養老需求：
- 北府低樓層（1-3 層）：臨近社區主入口與商業配套，且北府物業服務成熟，適合行動不便的老年人。
- 短期持有：
- 西府 1#、3# 樓 89㎡三房：租金約 4500 元 / 月，租賃需求旺盛（錢塘區產業人口持續流入），年回報率約 2.7%。
- 長期增值：
- 北府 128㎡四房：稀缺性突出，預計 2029 年地鐵通車后溢價空間達 10%-15%，適合資產配置型買家。
戶型分析
樓盤戶型
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3室
2廳
1衛
在售
建筑面積：88㎡
/
南北
約228萬/套
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3室
2廳
1衛
在售
建筑面積：88㎡
/
南北
約228萬/套
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3室
2廳
1衛
在售
建筑面積：88㎡
/
南北
約238萬/套
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4室
2廳
2衛
待售
建筑面積：118㎡
約306萬/套
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4室
2廳
2衛
待售
建筑面積：128㎡
約332萬/套
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4室
2廳
2衛
在售
建筑面積：120㎡
約312萬/套
戶型分析
- 戶型設計合理2：
- 面積多樣：有 88㎡、98㎡的三房和 118㎡、128㎡四房戶型，滿足剛需和改善等不同客群需求。
- 功能齊全：三房戶型三開間朝南、6.5 米雙陽臺、主臥套房和雙衛設計，滿足年輕家庭父母幫忙帶孩子的三代同住需求；四房戶型有開闊的餐客一體橫廳、四開間朝南設計，空間尺度感和社交性強，北向大面積設備平臺可靈活改造。
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