.png)
近期，華潤聯合杭地發展、杭鐵開發以13092元/㎡的價格競得了三墩蓮池路TOD地塊。這一價格與隔壁的紫璋臺地塊相比，差距高達5396元/㎡。紫璋臺地塊早在2017年便被金輝和建發以封頂價37.86億元收入囊中，彼時樓面地價已達18488元/㎡，并且需要自持32%的比例，且滿足現房銷售的要求。隨著時間推移，2021年5月，紫璋臺北側地塊再次出讓，最終被融信以15.61億元競得，成交樓面價為18441元/㎡，溢價率達到30.0%，自持比例降低至8%。這一系列的地價變化，讓人不禁關注華潤此次“低價”拿地的背景，尤其是對隔壁紫璋臺業主的影響。
三墩二手房市場的波動
三墩二手房市場近年來呈現出“過山車式”的波動，尤其是2018-2020年交付的次新房。以萬科融信西雅圖和中國鐵建西湖國際城等小區為例，這些房源在2021年最高曾賣到5-6萬/㎡，而如今的二手掛牌價已經集中在3-3.5萬/㎡，即便如此，業主們依然能夠小幅獲利。這些小區憑借較新的房齡、品牌物業和改善型戶型，成為了板塊內的“硬通貨”。
以三墩景溪北苑為代表的安置房，2021年最高成交價曾達到3.5-4萬/㎡，而現在的二手掛牌價多在1.6-2.5萬/㎡之間。這些房源憑借低門檻、良好的配套和學區優勢，依然吸引著不少剛需購房者。目前，三墩北板塊的剛需戶型成交活躍，90-120㎡的三房戶型占比較高，這類房源多分布在次新房小區，整體總價在300-400萬之間，正好契合西湖區剛需購房者的預算。
新房供應與市場影響
三墩板塊目前面臨新房的斷供狀態，許多購房者對未來華潤和保利的新房入市感到擔憂，認為這可能會對二手房市場價格形成沖擊。特別是建發金輝紫璋臺的業主，預計在2026年5月將迎來限售解禁，屆時與新房市場的競爭將進一步加劇。從市場供應來看，華潤地塊可售住宅面積約為15.38萬㎡，按120㎡計算，約可提供1280套新房。保利西源賦府和保利置業的地塊也將提供約936套新房，整體新房供應量并不算過于龐大。
在不限價的時代，新房項目在產品、園區配套、精裝修等方面的投入更加充足，保利西源賦的對外放風價已經達到4萬/㎡，而華潤的TOD項目則作為杭州市住宅品質提升試點，價格也不容小覷。盡管新房供應量有限，但二手房的客群重疊度未必如想象中高，紫璋臺當年新房銷售價格為2.8萬/㎡，而其豐富的園區配套和恒溫泳池等設施，依然吸引了大量購房者。
市場理性與購房機會
三墩板塊作為主城區剛需的必爭之地，曾經地價倒掛現象嚴重，如今市場逐漸回歸理性。購房者在選擇時應更加理性，從目前的市場供應和二手房表現來看，三墩北側云谷產業正在蓬勃發展，未來對于區域發展將帶來利好。對于選擇在該區域置業的客戶來說，二手房市場依然是一個不錯的選擇，尤其是在價格友好的背景下，購房者可以挑選到合適的房源。
在未來的市場中，購房者應密切關注新房和二手房的動態變化，理性判斷市場機會，以便做出明智的購房決策。
- 三墩板塊
- 地價
- 二手房市場
- 新房供應
