2025年杭州樓市庫存量或進一步下降

根據最新統計數據顯示，杭州樓市的顯性庫存（已領出預售證但尚未網簽的房源數量）在2024年底降至30895套，創下近8年來的次低水平，僅高于2021年。這一數字表明，杭州樓市供小于求的現象將繼續存在，部分熱門板塊“一房難求”的現象大概率將延續。

從近8年的數據來看，杭州十區商品住宅庫存量在2020年達到頂峰（64460套），2021年驟降至28654套，是最近8年中唯一跌破3萬套的年份，而后在2022年又上升至4.4萬套。到了2024年底，顯性庫存降為30985套，僅比2021年多了2331套。這一降低的庫存量直接原因是供小于求，即樓盤入市量小于成交量。

根據數據顯示，2023-2024年，杭州十區商品住宅新增供應量分別為78933套和53425套，當年的成交量分別為87076套和61298套。雖然最近兩年的成交量都屬于中下水平，但由于這兩年賣掉的新房數量要超過新入市的房源數，庫存反而減少了1.6萬余套。

整體去化周期6.1個月，主城去化周期僅2.3個月

隨著庫存量下降，杭州樓市的去化周期也出現了變化。根據統計數據，30985套可售房源按2024年的去化速度來計算，杭州十區總體去化周期約為6.1個月，這一數字在最近8年中處于低位。

根據自然資源部的要求，商品住宅去化周期超過36個月的城市暫停供地，去化周期18-36個月的城市要按照“盤活多少、供應多少”的原則動態把握供地節奏。因此，18個月的去化周期被認定為警戒線，而杭州樓市的6.1個月顯然已經遠低于這條警戒線。

不過，與去年4月底的調查數據相比，當前的去化周期反而略有增加。這主要是因為2024年的成交量較2023年減少了2.5萬余套。隨著更多政策效應的持續釋放，預計2025年杭州商品住宅成交量有望上揚，進一步縮短去化周期。

需要注意的是，不同城區的庫存情況存在明顯的兩極分化。主城區（西湖、拱墅、上城、濱江）由于市場熱度較高，大多數板塊“開盤即售罄”，庫存量一直處于低位。數據顯示，主城區庫存量僅為3861套，按2024年的成交速度計算，去化周期僅為2.3個月，其中濱江區的去化周期更是低至0.5個月。

外圍城區的去化周期要長得多，例如臨安，去化周期仍高達17.9個月。不過，相比之前的調查數據，臨安的去化周期已經明顯下降。

供地結構調整將讓市場更健康

庫存去化周期的改善與杭州市場的供地結構調整有關。去年杭州土地出讓金總額1352億元，位居全國第三，但這一數字卻在最近11年中排名倒數第三，不及2021年的一半，同時也是2016年來的新低。土地出讓金驟降的背后是宅地供應量銳減。

2024年杭州十區共出讓72宗涉宅用地，可建商品住宅總面積約500萬平方米，較2023年銳減40%左右。按套均120平方米計算，總房源量也就4萬余套，遠低于2024年的成交量。此外，近年來宅地供應出現了低密化趨勢，容積率1.5甚至1.1的宅地越來越多。這種趨勢會減少商品住宅的入市總房源量。

預計供應量將繼續減少，但新房成交量有望增加。隨著限價退出以及容積率新規的落地，今年杭州的新房品質有望大幅提升，這將成為吸引購房者的利器。此外，國家還會繼續出臺政策促進房地產市場止跌回穩?？梢灶A見的是，2025年杭州的商品住宅成交量大概率要超過2024年，所以新房的顯性庫存將進一步下降。

新的一年，城區和板塊之間的市場分化還會繼續，但由于2024年的供地結構偏重于主城區，大大減少了富陽、臨安等城區的土地出讓，盡管外圍板塊依然存在一定的去庫存壓力，但去化周期會有所改善。

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