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杭州樓市還有267個樓盤待售，沒搖到房的別急！
按照傳統的房企從拿地到項目入市銷售，一年到一年半的開發周期，以6月為節點倒推，2017年全年出讓的涉宅用地也應該陸陸續續入市了。
但是，目前許多地塊還沒有動靜。2017年出讓的涉宅用地是否都在周期內完成入市了？相關房產杭州站對此作了盤點。并對至今未入市地塊作了原因分析。
2017年共108宗涉宅地出讓，
39個板塊地價被刷新
2017年杭州市土地出讓金2259億元，市區涉宅地樓面均價17900元/㎡，同比2016年上漲29.7%，創歷史新高。
同時，39個板塊地價被刷新。錢江新城1期、申花板塊*涉宅地價均超4萬元/㎡。*涉宅地價在1-2萬元/㎡的板塊多達20個，同時，還有4個板塊*涉宅地價在1萬元/㎡以內。
即使在設定土地上限價格的競拍條件下，板塊涉宅地價被刷新也已經成為標配，高自持成為常態。
據相關房產杭州站統計，2017年杭州市區（不含富陽、臨安）共掛牌178宗地塊，其中涉宅用地119宗（純宅地66宗，商住地53宗 ），由于各種原因中止出讓涉宅地11宗，*終成功出讓的涉宅地108宗。
成功出讓涉宅用地總出讓面積4685112㎡，總體量約1981.7萬方。
目前，還有三成地塊還未入市開盤，共35個項目。
城東新城板塊的三湘印象·森林海尚，則在去年下半年入市，房價也站上了4.5萬元/㎡，是城東新城“房源大戰”中的一員。
斷供多時的申花，也因為綠城·沁園的入場熱鬧起來，融信萬科·古翠隱秀也在今年5月份入市。
同樣在今年6月份首開的項目還有綠城九龍倉桂語朝陽，29800元/㎡的首開均價，突破了南部臥城的價格天花板。
另外，未來科技城285米新地標杭州富力中心在6月即將首開。
現房銷售+瘋狂自持，
8個現房銷售樓盤今年將入市
2017年對于杭州樓市來說又是一個神奇的年份，有過“短命”的土拍政策，即溢價率達到70%封頂后，便需要現房銷售。
這個僅存在了百來天的政策，催生了20個需現房銷售項目。
這些項目，需要全部結頂后才能申領預售證，相比期房的入市周期，時間要拉長很多。無一例外，這20個項目均未入市銷售。
據統計，這些項目的現房銷售面積合計約207.92萬方，假設以平均戶型面積100㎡，住宅部分占比80%來計算，需現房銷售的房源共16634套。
2017年現房銷售項目一覽
?。ㄋ{色底色為2019年將入市的項目）
其中，有8個項目計劃在今年入市。
遠洋路勁·上河宸章將是首個入市銷售項目，預計在這個月（6月份）完成首開，一次性加推600多套房源。
此外，中冶錦繡公館、融信空港瀾天、中冶錦繡華府、杭房悅東方、天陽融信東方邸、電建瀧悅華府、綠都崇賢向陽項目也都計劃在今年首開。
金地集團2017年6月5號拿下的大學城北地塊也需要現房銷售。
同年8月14日，金地拿下大學城北單元JS0603-06地塊，成交樓面價13369元/㎡。后來，金地將兩塊地合并開發，即金地宋都·都會錢塘。目前，西區已經入市，高層已售完，在售洋房產品。而需現房銷售的東區還暫未有動靜。
這20個項目里，*需要靜靜的要數禹洲蜀山項目。
該項目位于南部臥城，是蕭山唯二現房銷售地塊，當時禹洲以20060元/㎡樓面價拿下該項目。
同一年完成土地出讓的綠城九龍倉桂語朝陽當時成交樓面價為20059元/㎡，還是位置優越的地鐵盤。
而2018年7月30日出讓的旭輝蜀山地塊，地理位置與禹洲蜀山地塊相鄰，但成交地價僅為13473元/㎡，溢價率0.5%。隔壁的禹洲一定哭暈在墻角。
斷供多時的濱江在2019年終于將迎來6000多套新房供應，這其中就包括保利襄七房項目，項目案名為保利·天匯，也是濱江區*一個需要現房銷售的項目。
該項目分兩期建造，共規劃12幢高層住宅樓（層高為32-37層）和1幢商業用房，一所幼兒園（位于小區西北側）。
該宗地塊拿地成本為57.5億元，自持44%（含13%的商業自持部分），是去年所有現房銷售中拿地成本*、自持建面和自持部分金額*地塊。
濱江區新房供應量少，市場需求大，從供求上看競爭不大?？紤]自持比例后，地塊保本房價在5萬元/㎡以上，稍高于濱江目前新房價格（濱江金茂府，47000元/㎡左右）。
拿地兩年多遲遲不開，
這15個地塊至少捂了一年半
截至6月11日，除去上一部分所列需現房銷售的項目，還未首開的項目有15個。
2017年至今還未開盤項目
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恒大的雷厲風行、果敢決斷是行業內出名的，但恒大悅龍臺項目的進展卻顯得有些拖沓。按照拿地時間來算，恒大拿下悅龍臺項目已有兩年三個月有余。
2017年3月24日，恒大從近30家房企中脫穎而出，以36.2億元總價拿下蕭政儲出[2017]2號市北東單元居住地塊二，成交樓面價30387.39元/㎡，僅次于同天出讓的融信杭州世紀（市北東單元居住地塊一）30816元/㎡的樓面價，成為板塊內第二貴宅地。
兩塊宅地相鄰，樓面價也相差不大，其中，恒大市北項目離建設一路地鐵站稍近些。
融信杭州世紀已于2018年底開盤，開盤價為38500元/㎡。但恒大悅龍臺僅公布了規劃公示：項目規劃為高層住宅9幢,總戶數534戶,地下停車位1100個,綠地面積14347㎡,綠地率30%,容積率2.5。
根據保本房價計算公式，融信杭州世紀的備案價已然虧本，同樣站在高崗上的恒大悅龍臺，若此時開盤，也難逃被限價的命運。
創造了三次“萬人搖”的中國鐵建西湖國際城，讓三墩北頻頻出現在購房者視線里。
2017年，三墩北共出讓了2宗宅地，一塊是上表中2017年9月金輝拿下的B-R21-11地塊，就在中國鐵建西湖國際城旁邊。另一塊是2017年5月被建發&金輝競得的B-R21-08地塊，在萬科西雅圖旁邊，需要現房銷售。
兩塊地均自持封頂，樓面價在每平米1.8萬-1.9萬之間。
金輝&建發三墩北項目規劃有10幢高層建筑，每幢在31層~33層之間。
該項目自持比例高達32%，規劃公示中顯示，項目將在南側規劃2幢托老所和1幢物業經營用房，中間規劃有兩處物業管理區域，西北角還規劃了一處文化站，同時還在2#托老所中設立了一處醫療服務站。這些可認為有部分是開發商自持。
項目東面在建地鐵4號線，規劃有紫金港站。
金輝三墩北項目在今年2月份進行了規劃公示，共規劃了4幢高層，高層層高為27層。1號樓1-2F配套物業經營用房、社區服務用房和養老用房。
這些未開盤的項目，地價都不低。從表格里可以看出，大部分是達到70%封頂溢價率，還外加并不低的自持比例。
他們正在為自己沒有把握好時機，沖動競拍，盲目追高而懊惱，遲遲不肯登場。
接下去，這些高價地是會選擇繼續等待，還是補倉降低成本，或是勇敢入市？自持部分又將怎樣規劃設計？我們都將持續關注。
杭州還有267個樓盤待售！
沒搖到房的別急
現房銷售加上還未入市的項目，2017年出讓的涉宅地共有35個項目在“隱性庫存”里捂著。
據統計，從市場潛在的供應來看較為充足。2012年以來，杭州市區已出讓涉宅用地646宗，目前已領取預售證501宗，全部未預售及部分未預售的住宅項目為267個，商品住房潛在供應面積為1950余萬平方米。
還沒搖到房子的購房者們別急，可多留意現房項目，也許你的房子正在趕來的路上。也可多留意二手房市場，交付大年之下，會有許多“全新”二手房流出市場。
那些還未公示的房企們，賭的或是“限價放開”，但“房住不炒”一次次被重申，杭州近期限價放開的可能性并不大，攥在手里財務等成本也挺大，可考慮入市了......
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