杭州來福士廣場樓盤評測報告
樓盤綜合評分
9.7
項目亮點
位于杭州錢江新城 CBD 核心位置。
區域價值
福士廣場
來福士廣場所在的錢江新城是杭州 “三縱三橫” 快速路網的核心節點，通過以下交通優勢實現高效通達：地鐵樞紐：與地鐵 4 號線 “市民中心站” 無縫連接，半小時直達杭州東站、蕭山國際機場，半小時可達西湖景區。地鐵 1、2、4 號線形成的環線覆蓋全市，日均客流量超 80 萬人次。
區域價值
- 多維立體交通：樓頂配備直升機停機坪，地面通過地下通道連接公交樞紐（10 余條線路），地下商業空間與地鐵商業街貫通，形成 “空中 - 地面 - 地下” 三維交通體系。
- 區域輻射能力：之江東路隧道、皋運弄等道路的開通，使錢江新城二期與城東新城、臨平副城實現快速聯動，進一步擴大了區域影響力
聲明：以上價格為吉屋數據中心基于大數據統計，僅供參考，不作為成交依據
配套價值
樓棟分析
- 樓層分布：共 60 層，采用 “低區辦公 + 高區居住” 的垂直復合模式。
- L7-L24 層：國際超甲級寫字樓，單層面積約 1800-2200㎡，可靈活分割為 45-1800㎡空間，層高 4.2 米、凈高 2.7 米，配備 8 部三菱高速電梯（梯速 3.5 米 / 秒），入駐企業包括中金、港鐵、和元和美再生醫學等。
- L25-L32 層：雅詩閣服務公寓，提供 180-350㎡全服務式居住空間，含行政酒廊、24 小時管家服務，租金約 2.5 萬元 / 月起。
- L33-L59 層：天御珍藏單位，僅 102 席 260-400㎡云端大平層，單價超 8 萬元 /㎡，主打 “居住 + 收藏 + 商務” 一體化場景，配備私人停機坪預約服務。
- L60 層：頂層會所，設空中酒吧與城市觀景臺，僅對業主開放。
- 樓層分布：共 60 層，聚焦高端商務與酒店服務。
- L7-L24 層：國際商務寫字樓，入駐仲量聯行、美世咨詢、勃林格殷格翰等跨國企業，租金達 6-8 元 /㎡?天，入駐率長期保持 90% 以上。
- L26-L50 層：杭州康萊德酒店，長三角首座康萊德品牌酒店，擁有 306 間江景客房（含 25 間套房），設 800㎡無柱式宴會廳、高空泳池及 “里安” 中餐廳，客房均價 2500 元 / 晚起。
- L51-L60 層：天璟精品公寓，150-280㎡精裝現房，單價 7.5 萬元 /㎡，主打 “酒店式服務 + 私享會所” 模式，與康萊德酒店共享部分設施。
- L1-L7 層：約 8 萬㎡來福士購物中心，定位 “都市潮趣生活方式中心”，業態配比為餐飲 37%、時尚 37%、生活方式 17%。引入橙天嘉禾 4D 影院、言幾又書店、亞馬遜兒童樂園等體驗業態，30% 為杭州首店，如喜茶、川味觀?毛肚火鍋等。2025 年調改后，B1 層新增星平雞飯、UOUO YOGE 酸奶店，ZARA HOME 因租金過高閉店。
- 地下層：與地鐵 4 號線市民中心站無縫連接，設地下商業街及 2000 個停車位（月租 1200 元），配備智能尋車系統。
戶型分析
樓盤戶型
-
1室
1廳
1衛
建筑面積：39㎡
約195萬/套
戶型分析
- 面積段：主力 260-400㎡，59 層設 900㎡天際頂豪
- 功能設計：
- 全定制私享空間：毛坯交付，業主可自由劃分會客區、收藏室、家庭影院等功能模塊，部分戶型通過電動玻璃門實現 “商務洽談 - 家庭聚會” 場景秒切換。
- 雙動線規劃：獨立訪客電梯與業主專屬電梯分離，玄關設獨立衣帽間，保障私密性。
- 極致景觀面：270° 環幕玻璃幕墻，高區可同時俯瞰錢塘江與西湖，59 層主臥落地窗寬度達 12 米，形成 “空中觀景臺” 體驗。
- 空間細節：
- 層高 3.6 米，高于普通住宅 20%，搭配 15 公分網絡架空地板，滿足智能家居布線需求。
- 中西雙廚設計，中廚配嵌入式蒸烤箱，西廚設中島吧臺，部分戶型預留酒窖與雪茄品鑒室。
- 市場表現：2025 年二手房掛牌價 6.3 萬元 /㎡，較 2019 年開盤價漲幅超 50%；新房毛坯單價 5.2-9 萬元 /㎡，精裝 6.6-11 萬元 /㎡，59 層頂豪總價超 7000 萬元。
- 面積段：83-146㎡，涵蓋豪華一房至行政兩房雅詩閣來福士中心服務公寓
- 產品定位：
- 長租服務標桿：65% 為跨國企業高管長租客，2025 年續租率超 80%，租金 2.5 萬元 / 月起，含物業費、水電及基礎家政服務雅詩閣來福士中心服務公寓。
- 全服務場景：行政酒廊提供商務簡餐與社交活動，24 小時管家可代訂機票、預約高端醫療雅詩閣來福士中心服務公寓。
- 空間設計：
- 開放式 LDK 一體化布局，廚房配博世廚具，主臥設步入式衣帽間與雙臺盆衛浴。
- 高區江景房采用 “飄窗 + 落地窗” 組合，部分戶型配備景觀浴缸。
- 市場數據：上海同類項目月租金 2.1 萬 - 5.5 萬元，杭州項目租金水平預計為上海的 80%，約 1.7 萬 - 4.4 萬元 / 月。
- 面積段：150-280㎡，精裝現房上海虹橋國際中央商務區管理委員會
- 產品特色：
- 酒店式服務升級：與康萊德酒店共享高空泳池、健身中心，提供客房清潔、餐飲外送等增值服務。
- 私享會所體系：51 層設業主專屬影音室與棋牌室，通過 “凱德會” 會員體系接入全球高端資源。
- 戶型亮點：
- 客餐廳一體化設計，面寬達 7.2 米，配全景落地窗；主臥套房面積超 50㎡，含獨立書房與衛浴間上海虹橋國際中央商務區管理委員會。
- 智能家居系統支持語音控制燈光、空調，部分戶型配備全屋地暖上海虹橋國際中央商務區管理委員會。
- 租金表現：2025 年掛牌租金 3.8 萬 - 5.5 萬元 / 月，年回報率約 4.5%，高于錢江新城平均水平。
- 面積段：400-670㎡，僅 26 席
- 設計理念：
- 多維功能復合：規劃中西雙廚、雙客廳、三套房臥室及 “密室” 空間，可同時滿足家族共居與商務接待需求。
- 儀式感營造：獨立入戶大堂層高 9 米，電梯廳配藝術裝置，主臥衛生間采用進口天然石材，浴缸正對江景。
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