星縵和潤城 樓盤評測報告
樓盤綜合評分
9.0
項目亮點
- 品牌實力雄厚：由杭州地鐵與越秀地產共同開發。越秀地產是 TOD 打造專家，作為國內軌交物業開發的先行者，擁有從 TOD1.0 到 TOD5.0 的開發經驗，憑借 70 多個泛 TOD 項目的開發經驗，與杭州地鐵達成戰略合作，為項目的規劃和開發提供了專業保障。
- 低密復合型大盤：總建筑面積約 48 萬㎡，容積率僅約 1.06，是杭州近年來少有的大體量復合型低密樓盤。項目涵蓋約 4.5 萬㎡公園、幼兒園、九年一貫制學校、文體中心、鄰里中心等復合業態，是一座超大 “公園城市”，為居民提供了豐富多樣的生活場景和便捷的生活服務。
- 優質教育資源：項目規劃自建有幼兒園、九年一貫制學校，計劃引入優質教育集團，最終實現私立的師資力量但僅是公辦的收費。還在風之谷旁打造樹蘭小學，合作樹蘭教育集團（已簽約 6 年），以民辦師資加持公辦學堂，更長期落地樹蘭第二課堂，為孩子提供優質的教育資源，賦能孩子人生起跑線。
- 交通出行便捷：臨近地鐵 3 號線華鶴街站，一脈接駁武林、黃龍、城西 3 大商圈，貫穿城西科創大走廊與城東智造大走廊。暢達留石、秋石、望梅與東湖 4 大快速路，可快速通達杭州主要的金融產業中心，享縱橫全城的高效通勤生活圈。
- 生活配套豐富：社區自帶有 2000 方開放式商業區，周邊大型商業體環伺，如丁橋龍湖天街、山姆超市、丁蘭廣場、七彩小鎮、蘇寧廣場（在建）、理想銀泰城等。社區內還配置了戶外籃球場、羽毛球場、標準紅土網球場等運動設施，以及文體中心、鄰里中心、社區衛生服務站等，滿足居民的日常生活、休閑娛樂和健康醫療需求。
- 生態環境優美：自帶 4.5 萬方 “風之谷” 主題公園，相當于超 6 個標準足球場面積大小，足不出戶即可享受綠色生態生活。項目所在位置與上城區僅一路之隔，擁有皋亭山、上塘河等生態人文資源。
區域價值
臨平新城核心區
項目位于臨平新城核心區，緊鄰上城區丁橋板塊，屬于杭州 “一核九星” 城市格局中城東智造大走廊的重要節點。
- 交通網絡：地鐵 3 號線華鶴街站（步行約 1.5 公里，后期或設接駁車）可直達武林、黃龍、城西三大商圈；留石、秋石、望梅、東湖四大快速路形成 “井” 字路網，半小時直達錢江新城、蕭山機場，1 小時接軌上海虹橋。
- 戰略定位：臨平新城被納入杭州中心城區，2025 年規劃明確打造 “數智臨平?品質城區”，重點發展算力、時尚、新消費三大主導產業，目標成為長三角產業外溢首選地。
聲明：以上價格為吉屋數據中心基于大數據統計，僅供參考，不作為成交依據
配套價值
- 教育資源：項目自建 12 班幼兒園 + 18 班九年一貫制學校（計劃引入優質教育集團，如樹蘭教育），周邊 3 公里范圍內有丁蕙實驗小學、采荷中學丁荷校區等 14 所中小學，形成全齡教育鏈。
- 商業配套：自帶 2000 方社區商業，3 公里范圍內覆蓋丁橋龍湖天街、山姆超市、蘇寧廣場（在建）；2025 年臨平首座寶龍廣場開業后，將新增超 200 家品牌商戶，填補區域商業空白。
- 醫療保障：2.4 公里內有杭州市中醫院丁橋分院（三甲），2.7 公里達浙醫二院臨平分院，社區內設衛生服務站，構建三級醫療體系。
- 生態資源：自帶 4.5 萬方 “風之谷” 主題公園（超 6 個足球場大?。?，毗鄰皋亭山、上塘河、半山風景區，形成 “城在園中” 的宜居格局。
詳細配套以評分
樓棟分析
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- 合院：41#、42# 等中央位置樓棟，景觀與隱私性最佳，適合追求圈層純粹性的高凈值家庭。
- 洋房：31#、32# 等臨近公園與學校的樓棟，兼顧生態與教育資源，性價比突出。
- 小高層：優先選擇遠離高架的北側樓棟（如 1#、2#），降低噪音干擾。
- 小高層：16#、17# 等臨近地鐵的樓棟，通勤便利且總價可控，適合年輕上班族。
- 洋房：89㎡戶型集中在 34#、35# 等樓棟，得房率高且功能齊全，適合預算有限的三口之家。
- 小高層：16#、17# 等臨近地鐵及商業體的樓棟，租賃需求旺盛，長期持有增值潛力顯著。
- 洋房：31#、32# 等臨近學校的樓棟，學區溢價明顯，適合長線投資。
戶型分析
樓盤戶型
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3室
2廳
2衛
在售
建筑面積：89㎡
/
正南
約250萬/套
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3室
2廳
2衛
在售
建筑面積：105㎡
/
正南
約290萬/套
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3室
2廳
2衛
在售
建筑面積：125㎡
/
正南
約330萬/套
-
4室
2廳
2衛
在售
建筑面積：125㎡
/
正南
約330萬/套
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4室
2廳
2衛
在售
建筑面積：117㎡
/
正南
約340萬/套
戶型分析
- 洋房產品：
- 89㎡三房：玄關收納空間充足，客餐廳一體化設計，南向雙臥帶飄窗，得房率約 85%，適合首置家庭。
- 117㎡四房：主臥套房帶獨立衛浴，北向書房可改造為臥室，滿足二孩或三代同堂需求，總價約 330 萬起，性價比突出。
- 合院產品：
- 180㎡四房：地上三層 + 地下一層，客餐廳橫向貫通，一層預留長輩房，三套房設計，花園面積約 80-120㎡，總價約 600 萬起，適合高端改善。
- 260㎡五房：南向面寬超 10 米，三層整層主臥套房帶露臺，地下室層高 5.8 米可隔兩層，私享前庭后院，總價約 1200 萬起，對標主城區千萬級墅區。
樓盤地址：
臨平區周楊路與臨丁路輔路交叉口南440米
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