.png)
近期杭州土地市場可謂瘋狂，開發商紛紛拿地，但面臨不確定的市場變動。開發商在定價時需謹慎，不能盲目高價定位，而是要根據市場實際情況進行理性定價。
開發商定價需謹慎
最近的土地市場情況，杭州的開發商們似乎對土地價格毫不手軟。先是濱江集團奪得申花的全杭州地王，樓面價高達64834.5元/㎡，接著又刷新了自己的地王紀錄，水電新村宅地成交樓面價為77408.5元/㎡。而最新的地王則是建發拿下的杭州蔣村低密宅地，樓面價超過8.8萬元/㎡。開發商們似乎對這些核心地塊的賣價充滿了想象，預測從12萬元到20萬元不等的單價。
然而，開發商們也顯得相對冷靜，因為他們知道即將面對的是一個并不確定的市場變動。從最近一些新盤的開盤情況來看，開發商會事先放風開盤價格，普遍高于市場預期，但最終還是會理性定價，因為只有賣掉才是最重要的。
以綠城岸芷丁香為例，該項目位于杭州東新單元的杭氧北板塊。同板塊中的其他項目開盤價格在47000元-54000元/㎡之間。而綠城岸芷丁香的預計開盤均價在55000元-60000元/㎡，相比板塊內其他項目高出不少。雖然綠城有較強的溢價能力，但考慮到市場接受度，以及戶型面積在139㎡以上，預計首開價格在52000元-55000元/㎡更為合理。
華潤的沄璟文華軒位于杭州之江板塊，該項目的戶型定位更大，面積在145-215㎡之間。之前，該板塊的限價一直是3.75萬元/㎡，但由于沄璟文華軒地理位置絕佳，有傳聞說要開到4.5萬-5萬元/㎡。如果按照單價4.5萬元來算，最小戶型的總價也要600多萬，搭上車位要接近700萬元。而如果開盤單價達到5萬元，總價將超過700萬元，這個價格在杭州的可選擇余地就很多了。
開發商定價需考慮多方因素
因此，除非產品非常有想象力且遠遠高于市場標準，否則將開盤價定在5萬元/㎡是有風險的。畢竟，最近開盤的云涌之江的均價在36000元/㎡左右，市場接受度剛剛好。要跳漲到單價4.5萬元，沄璟文華軒在配置上也需要提升不少。
相反，位于市中心的御境映廬雖然限價在63900元/㎡，總價也都在1200萬元以上，但從線下意向度來看，該項目依然不愁賣。這表明，市中心或者像水電新村、蔣村這樣的地塊，由于地理位置稀缺，價格可以大膽想象，只要產品與價格匹配，就不乏接盤者。
然而，對于全新板塊來說，要賣出溢價空間，除了提升產品配置外，商業配置、交通和教育配套也將成為開發商定價要考慮的因素。盲目用高規格堆砌出高價格，不以市場實際為依據，開盤就有可能遭遇滑鐵盧。
開發商在定價時需謹慎，不能盲目追求高價定位。除了產品配置的提升，商業和配套設施的完善也是吸引購房者的關鍵。只有合理的定價才能在競爭激烈的市場中脫穎而出。
- 杭州土地市場
- 開發商定價
- 市場變動
- 綠城岸芷丁香
- 華潤沄璟文華軒
