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杭州樓市的動態總是引人關注，最近發生的兩起事件更是讓市場為之一震。首先，奧映鳴翠的新房備案價部分突破了10萬/㎡，成為杭州高層史上首個新盤價格破十萬的樓盤。就在昨日，奧映鳴翠的3#、8#樓加推公示，其中8#樓15-17樓的6套348㎡房源備案價均在3500萬以上，整體均價達到90550元/㎡，較前三次開盤的8.7萬/㎡均價上漲了3500元/㎡。盡管中簽率在逐步上升，但奧映鳴翠依然是杭州樓市中的頂尖項目，吸引了大量購房者的關注。
麗香庭的降價趨勢
與奧映鳴翠形成鮮明對比的是，麗香庭在四開取證時的均價為50061元/㎡，較三開時的56449元/㎡降幅超過6400元/㎡。這種價格差異在一定程度上反映了樓棟位置的差異，然而與8#樓相近的4#樓均價也僅為5.3萬/㎡，顯示出明顯的降價趨勢。市場定價的靈活性使得絕版樓盤能夠不斷提升價格，而競爭激烈的區域則需要通過合理的價格調整來保持市場份額。麗香庭的主動降價，實際上是杭州奧體外溢板塊新房競爭的開端，隨著世紀城南、市北、北干等區域的供地集中，市場的變化已然不可避免。
新盤集中上市的競爭加劇
近期，曉瀾玉華的示范區開放后，市北的熱度顯著上升。曉瀾玉華在開放的短短三天內，便吸引了超過1000人的到訪量。國慶期間，松川境的首開中簽率低至28%，成為環奧體板塊第一個線上選房售罄的新盤。原本認為市北與世紀城南之間存在“板塊落差”的觀點，現如今卻被市場現實所打臉。市北的熱度甚至超過了世紀城南，雖然兩者距離不遠，但價格差異卻顯著，奧映鳴翠的均價已達到9字頭，而市北的松川境首開價為4.6萬/㎡，兩者間的差距令人矚目。
市場的復雜性與產品的多樣性
在當前的市場環境中，錢江南岸的大板塊競爭愈發復雜。各類高層、洋房、疊墅等產品的定位逐漸模糊，價格區間也交織在一起。10月和11月是新盤集中上市的關鍵期，核心競爭主要集中在800-1500萬的總價段。例如，在800-1000萬的區間內，松川境、麗香庭、潮越萬象府等樓盤相繼競爭；而在1000-1200萬的區間，松川境、麗香庭、安璞、宸云、曉瀾玉華等樓盤也在爭奪市場份額。即便是世紀城南與市北的改善戶型，也在不斷擴大，曉瀾玉華軒的起步面積為186㎡，而建發英冠宸云則推出了199㎡的單一戶型。
次新房市場的沖擊
杭州的千萬級豪宅市場在近幾年也出現了明顯的供大于求的局面，數據顯示，近五年來，千萬級豪宅的新房成交量逐年上升，但今年前九個月的成交量卻只有1600套以上。在這樣的市場背景下，次新房的價格也隨之波動。杭州壹號院近期成交活躍，國慶期間兩天內成交了4套，單價低至7.5萬/㎡，顯示出市場對次新房的需求正在減弱。隨著不限價新房的大規模入市，次新房的市場競爭壓力則愈發明顯。
在這一波新房潮中，市場的變化讓購房者面臨更多選擇，同時也帶來了更大的挑戰。隨著各大樓盤的集中上市，未來的市場格局將如何演變，值得我們持續關注。
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