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良渚新城核心區域的房地產市場正在迎來新的發展機遇。近日，良渚新城核心總建筑面積超過15萬㎡的TOD綜合體建筑方案正式公示。這一項目北至規劃三路，東至杭行路西側綠地，西至規劃十號支路，南至緯一港北側綠地，屬于北部新城板塊內。根據項目參數，項目總用地面積為30018.0㎡，總建筑面積達到157675.5㎡，其中地上建筑面積為105060.0㎡，地下建筑面積為52615.5㎡，容積率為3.5，建筑密度為45.0%，綠地率為25.0%。此外，項目還規劃了1101個機動車位和1831個非機動車位，充分考慮了交通需求。
項目設計理念與建筑風格
在設計特色上，項目采用了“一核?一環?雙軸?多組團”的頂層設計理念?！耙缓恕敝傅氖侵行拇蟪叨然▓@，旨在打造一個綠色心臟與公共活力核心，提升區域的生態環境；“一環”則是串聯景觀生態環，連接各生態板塊與功能區域，形成一個和諧的生態系統；“雙軸”包含景觀情景生態軸與辦公園區活力軸，分別營造沉浸式自然體驗與高效創新的商務氛圍；最后，“多組團”則通過辦公商業組團模式實現集約發展，構建生態、活力和高效的現代化新區。建筑立面采用“現代典雅”風格，主色調為淺灰、深灰，點綴香檳色鋁板，展現出沉穩大氣與典雅質感。
周邊二手房市場分析
隨著TOD綜合體的規劃，周邊的二手房市場也將受到影響。項目北側和東側分別是兩個回遷安置房，北側是韻棲華庭一區，東側為運河錦庭三區，這兩個小區都是近兩年交付，主要以出租為主。以運河錦庭三區為例，其兩室一廳的小戶型建筑面積為60㎡，在市場上表現一般。
而項目東南側的沁瀾雅軒以及一路之隔的萬科前宸則更具市場關注度。萬科前宸是勾莊唯一整盤限售的小區，共有1108戶，限價為30500元/㎡。這個小區的三房和四房戶型得房率較高，市場潛力不容小覷。相較之下，沁瀾雅軒在2020年的開盤價為3-3.5萬元/㎡，而如今成交均價已降至2.97萬元/㎡，市場熱度顯得較為平淡。今年成交的12套房源顯示出市場的低迷。
限售政策與市場影響
杭州的限售政策，自2020年9月開始，熱點商品住房項目若向無房家庭傾斜80%房源，所售房屋需網簽備案后限售5年。隨著萬科前宸房源的限售期滿，若其掛牌出售，將對周邊二手房市場形成直接沖擊，可能會加劇二手房的去化周期。與此同時，TOD綜合體的建設將為區域帶來更多的人流與商業活力，無論是配套價值還是租賃人氣都將顯著提升。
在這樣的市場環境下，無論是安置房小區還是商品房，TOD綜合體的規劃都將為區域帶來人氣與商業氛圍。對于一些周邊商品房小區而言，隨著限售解禁，市場將迎來一批新的競爭者，二手房的交易行情可能會面臨更大的挑戰。
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